賃貸借契約の修繕義務

修繕義務は家主か借家人か

 建物の賃貸借契約において、建物や付属設備が壊れた場合に、誰が修理・修繕の義務を負うでしょうか。細かいところでは、照明や水道、建具などの消耗品の劣化などもありますが、より大きなものとしては、エアコンやトイレ、電気系統なども壊れることがあります。さらには、天井からの雨漏りや、外壁・階段の破損、地盤沈下など、建物や敷地自体に問題が生じることもあります。
 このように、ときに高額となりかねない修繕費用について、負担者をきちんと理解しておく必要があります。

原則として修繕は家主(オーナー)の責任

 賃貸借契約は、借家人(賃借人)が家賃を払うことと、家主(賃貸人)が建物を使用させることが、対価的な関係にあります。ということは、家主は建物について、使用可能な状態にしておかなければならないのです。

 したがって、建物側に不具合があって、使用に支障があるのであれば、その不具合を取り除く、つまり修繕する責任は家主にある、ということになります。

 これが基本であり、民法上も「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と明文で規定されています(民法606条1項本文)。

破損が借家人による場合

 原則として家主にある修繕義務ですが、破損が借家人の不適切な利用方法による場合は、当然のことですが、借家人が修繕すべきです(民法606条1項ただし書き)。

 借家人が誤って壁を破損した場合や、過失により漏水事故を起こした場合、鍵を紛失して交換しなければならない場合などです。 

借家人への修繕義務の転換

 契約書の記載により、通常は家主が負うべき修繕義務を、借家人の負担とする事も可能です。

 電球や電池の交換や水回りのパッキンの交換など、軽微な修繕については、借家人の負担としている契約書も多いです。

 もっとも、仮に契約書に修繕義務を借家人の負担とする定めがあっても、大修繕については、特別の事情がない限りは借家人の負担とすることは困難と考えられます。

 古い家を安い家賃で貸している場合などで、修繕義務を賃借人の負担としたい場合、後に争いとならないよう、その範囲と理由を書面で確認しておくのが望ましいでしょう。

 

 

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