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借り上げ社宅の明渡しの事例
概要
東京都港区内の住宅街に所在する、古い木造アパートの事例です。
家主は、2007年4月から、アパート2階の一室(約20㎡)を住居として貸していました。相手は会社で、近隣で飲食店を経営していました。
いわゆる借り上げ社宅であり、飲食店の従業員が利用していました。
しかし、2011年ころまでに当該従業員は会社を辞めたらしく、支払は入居者が直接支払うようになっていました。そして2011年後半以降、家賃滞納が発生したほか、入居者が大きな音で音楽をかけるなどするため、騒音が問題であるとして、退去を求めることになりました。
賃貸借契約
地域 | 東京都港区 |
家賃 | 60,000円 |
状況 | 2ヶ月分滞納。騒音等の迷惑行為あり |
備考 | 法人契約(賃借人はA社)。従業員Bが入居。Bは入居中にA社を退職。 |
経緯
2011年11月06日 | 家主自ら、入居者に対し、滞納・騒音等を理由に退去通知を発送 |
2012年06月05日 | ご来所・ご相談・ご契約 明渡しに向け、交渉開始 |
2012年06月末 | 借家人(A社)と合意解除 |
2012年07月10日 | 入居者Bに対し、弁護士による退去通知 提訴準備(印紙発注・切手準備・訴状等作成・証拠書類等準備・住民票等確認) |
2012年08月24日 | 東京地裁にBを相手に提訴 |
2012年10月04日 | 第一回口頭弁論期日(B不出頭)、審理終了 |
2012年10月11日 | 判決言渡し 明渡し強制執行準備 (切手等準備・申立書等作成・添付書類等準備・送達証明取得・執行文付与など) 動産執行準備(同上) |
2012年12月19日 | 東京地裁執行官室宛てに明渡し強制執行申立て 併せて動産執行も申立て |
2013年01月09日 | 1回目の強制執行(催告期日) 同時に動産執行も行う |
2013年01月24日 | 2回目の強制執行(断行期日) 明渡し完了 |
ポイント
滞納に加えて迷惑行為(騒音)があり、契約の解除自体は認められやすい事例です。
本件は、いわゆる借上げ社宅であり、借家人(会社)と入居者(従業員)が異なることが特徴でした。
転貸の一形態ともいえます。転貸のように当事者が通常と異なる場合、訴訟を起こすときに、誰を相手にするのか、どのような法的根拠で退去を求めるのか(所有権に基づく請求か、賃貸借契約に基づく請求か、など)は注意して選択しなければ、目的が達成できないことがあります。
この事例では、弁護士による連絡に速やかに借家人(会社)が対応し、合意解除等がなされ、相手が無権原で専有しているとして、所有権に基づく請求を行いました。
結果的に、裁判もすぐに終了し、また入居者も(多少の残置物はありましたが)任意に退去することとなりました。
弁護士の活動・費用
解決までの期間 | 明渡しまで相談から半年 |
回収金額 | 0円(明渡しのみ) |
弁護士費用 | 54万円 (訴訟着手108,000円、明渡着手108,000円、明渡報酬216,000円、動産執行着手108,000円) |
実費 | 201,965円(実費60,950円、執行補助者費用(催告・断行)135,450円、保管品処分費用5,565円) |
迅速な訴訟提起により明渡しを実現し、また給与差押等を経て家賃の全額回収をした例
概要
都内人気エリアで早期明渡しを要する案件であり、相談から2日後には提訴しました。その後、各種法的手段を進めて明渡し・回収を図りました。結果的に、速やかな明渡しと家賃回収が実現しました。
賃貸借契約
地域 | 東京都目黒区 |
家賃 | 71,000円 |
状況 | 相談前に家主から督促。その後4ヶ月分(284,000円)滞納 |
備考 | 連帯保証人あり(実母) |
経緯
2012年07月末 | 借家人の家賃滞納が始まる 借家人に対して3度、連帯保証人に対して2度、滞納分支払の督促 |
2012年10月13日 | 借家人及び連帯保証人に対して内容証明郵便発送(催告及び解除通知) |
2012年10月末 | 支払及び連絡がなく、契約解除 |
2012年11月07日 | ご来所・ご相談 明渡し及び滞納家賃の回収についてご契約 提訴準備(印紙発注・切手準備・訴状等作成・証拠書類等準備・住民票等確認) |
2012年11月09日 | 東京地裁に借家人及び連帯保証人両名提訴 |
2012年12月17日 | 第一回口頭弁論期日(連帯保証人のみ出廷) |
2013年01月10日 | 第二回口頭弁論期日(連帯保証人のみ出廷) |
2013年01月22日 | 判決言渡し(連帯保証人のみ。請求全額認容) |
2013年01月28日 | 第三回口頭弁論期日(借家人のみ。不出廷) |
2013年02月04日 | 判決言渡し(借家人のみ。請求全額認容) |
2013年02月22日 | 連帯保証人に対し支払についての和解提案を発送(応答なし) 明渡し強制執行準備 (切手等準備・申立書等作成・添付書類等準備・送達証明取得・執行文付与など) 借家人が勤務する会社(以下「A社」)に対する給与差押え準備(同上) |
2013年03月07日 | 東京地裁執行官室宛てに明渡し強制執行申立て |
2013年03月25日 | 1回目の強制執行(催告期日) |
2013年04月02日 | 東京地裁に対し、A社からの給与差押えの申立て |
2013年04月04日 | 2回目の強制執行(断行期日) 明渡し完了 借家人と支払に関する協議を継続 |
2013年04月09日 | 東京地裁からA者に対し、差押命令発令 |
2013年04月18日 | A社から陳述書を受領(差押対象なし) A社に対する取立訴訟準備 (印紙発注・切手等準備・訴状等作成・証拠書類等準備) |
2013年06月03日 | 東京地裁にA社を提訴(取立訴訟) |
2013年07月05日 | 第一回口頭弁論期日(A社出廷) |
2013年08月末 | 借家人から一部入金を確認 |
2013年09月中旬 | 第二回口頭弁論期日(A社出廷) |
2013年09月末 | 借家人から2回目の一部入金を確認 |
2013年10月28日 | 借家人から全額分割払いについての念書を受領 3回目の一部入金を確認(以後、毎月末に入金) |
2013年10月29日 | A社に対する取立訴訟を取下げ |
2014年10月24日 | 借家人から15回目(最終)の入金確認 全額回収完了 |
ポイント
東急、都立大学駅から徒歩圏内の、人気エリアのワンルームマンションの例です。
滞納が始まってから毎月、家主自ら、借家人及び連帯保証人に督促をしていましたが、一向に支払ってこなかったことからご相談に見えました。
家主は内容証明にて解除予告もしており、配達の確認もとれていたため、相談からわずか2日後には、東京地裁に対し、裁判を起こしました。
年末を挟みつつも、裁判はすぐに終了し、勝訴しました。しかし、支払いもなければ立退きもされなかったことから、強制執行手続により明渡しを実現しました。
滞納家賃については、借家人の勤務先が判明していたため、給与等の差押えも実施しました。
結果的に、給与差押えによる直接の回収ではありませんが、会社への影響を避けるべく、借家人が分割支払に同意し、実際に分割払いで全額回収しました。
明渡し及び家賃回収を実現すべく、粛々と確実に手続を進め、無事完全に回収できた一例となりました。(管理番号:483)
弁護士の活動・費用
解決までの期間 | 明渡しまで相談から5ヶ月、全額回収まで相談から11ヶ月 |
回収金額 | 108万円 |
弁護士費用 | 665,280円 (訴訟着手108,000円、明渡着手108,000円、明渡報酬216,000円、回収報酬21.6%) |
実費 | 303,093円(実費88,814円、執行補助者費用(催告・断行)178,500円、保管品廃棄費用35,779円) |
同居人の居座りに対する明渡しと保証人から全額回収した例
概要
借家人の死亡後、息子が家賃を支払わずに居座っていたため強制執行により明渡しを実現。滞納分は保証人との交渉により全額回収した例です。
賃貸借契約
地域 | 仙台市 |
家賃 | 5万円 |
状況 | 50万円未納(10ヶ月分)。借家人は死亡。息子(無職)が同居。 |
備考 | 連帯保証人(賃借人の妹(同居人の叔母)・会社役員) |
経緯
1999年12月 | 賃貸借契約開始(借家人(67)とその息子(28)が、母子で居住) |
2014年1月 | 借家人(81)が死亡、息子(41)がそのまま住み続ける |
2018年11月末 | 家賃の支払が遅れ始める 管理会社がたびたび訪問するも接触できず |
2019年09月03日 | ご来所・ご相談 明渡し・回収についてご契約 提訴準備(印紙発注・切手準備・訴状等作成・証拠書類等準備・住民票等確認) |
2019年09月10日 | 借家人及び連帯保証人に内容証明郵便を発送(催告) |
2019年09月13日 | 連帯保証人から請求額全額の振込あり 滞納が解消したため様子見をすることに |
2019年11月19日 | 再び滞納が続いたため(9/10月末分未払い)、借家人に内容証明を発送(催告) 提訴準備 |
2019年11月27日 | 東京地裁に借家人のみ提訴 |
2020年01月10日 | 第一回口頭弁論期日(不出頭) |
2020年01月17日 | 判決言渡し |
2020年01月30日 | 東京地裁執行官室に強制執行申立て |
2020年02月26日 | 強制執行期日(催告) 本人立会い。3/23の断行までの任意退去を要請する(口頭) |
2020年03月04日 | 任意退去要請及び所有権放棄承諾書を再送する |
2020年03月16日 | 所有権放棄書を受領。「3/22までに退去する」との記載あり |
2020年03月17日 | 強制執行の取下げ→任意撤去 |
2020年03月23日 | 現地にて退去立会。合鍵の回収。明渡し完了 この後、都内の業者を手配し、撤去・処分の上、原状回復工事 |
2020年04月16日 | 今回の負担分(原状回復費用含む)の請求書を内容証明郵便にて連帯保証人に発送 |
2020年04月23日 | 連帯保証人から請求額全額の入金あり |
ポイント
年金生活の母親が借家人で、しばらく息子と2人で入居しており、その後、母親が亡くなりました。
同居人の40代の息子が継続して入居し一人で暮らしていましたが、1年ほど前から滞納が始まりました。
物件が仙台で、家主は東京であったため、不動産管理会社に管理を任せていたものの、連絡は付かず、当事務所にご相談・ご依頼となりました。
一度は保証人から全額の支払いがありましたが、また新たに滞納が続き、結局は明渡しを求めることになりました。
中には、大量の荷物とゴミに溢れ、いわゆるゴミ屋敷と化していました。
裁判所指定の執行補助業者の場合、相当高額な見積があったため、同居人に任意退去してもらう方針を探りました。相手は、電話やメールなどを持ち合わせておらず、即時にアクセスできる環境にないため、速達郵便でのやり取りをくりかえし、結果的に、借家人が所有権放棄をしたため、断行には及ばず、任意退去となりました。
その後は、都内の業者を手配し、ゴミ屋敷内部の撤去をし、原状回復まで行いました。
また、保証人に上記費用(裁判・弁護士・執行・撤去・原状回復の各費用)を請求し、結果的に全額回収となりました。

弁護士の活動・費用
解決までの期間 | 明渡しまで相談から6ヶ月、全額回収まで相談から7ヶ月 |
回収金額 | 2,374,070円(全額回収) |
弁護士費用 | 675,306円 (内容証明1.1万円×2、訴訟着手11万円、明渡着手11万円、明渡報酬22万円、日当2万円×2、回収額の22%) |
実費 | 552,240円 (実費94,640円、撤去・処分費用457,600円) ※強制執行(断行)の業者費用の見積もりは撤去・処分費用も併せて110万円でした。 |
滞納分を免除して立退きを早めた例
概要
新たな入居者募集のため明渡しを優先した例。滞納分を放棄しても時間的・経済的に見て明渡しを優先した方が合理的な場合もあり、今回がまさにその好例でした。
賃貸借契約
地域 | 東京都世田谷区 |
家賃 | 60,000円 |
状況 | 3ヶ月分滞納 |
備考 | 連帯保証人あり |
経緯
2013年11月末 | 借家人の家賃滞納が始まる |
2014年01月22日 | 不動産管理会社から3ヶ月分(12月、1月、2月分)を催促 |
2014年02月末 | ご来所・ご相談 (いったん持ち帰って検討) |
2014年03月24日 | 再度ご来所・ご相談 明渡し及び滞納家賃回収のご依頼 即日、借家人・連帯保証人それぞれに内容証明郵便発送 提訴準備(印紙発注・切手準備・訴状等作成・証拠書類等準備・住民票等確認) |
2014年03月末 | 賃貸契約の解除 |
2014年04月11日 | 東京地裁に借家人及び連帯保証人両名提訴 |
2014年06月29日 | 第一回口頭弁論期日(借家人のみ出頭) ※連帯保証人所在不明により、提訴後少し期間が空いた |
2014年07月03日 | 第二回口頭弁論期日(借家人のみ出頭) |
2014年07月18日 | 第三回口頭弁論期日にて和解成立 滞納家賃572,000円については、翌々月(9月)末までの明渡しにより免除とする |
2014年09月末 | 借家人退去 |
ポイント
物件は、世田谷区内、経堂駅から徒歩圏内の閑静な住宅街のマンションです。都内各所へのアクセスも良い場所にあります。
借家人側が裁判において争う姿勢を見せたため(上階からの漏水被害を主張)、裁判及び明渡しまでの長期化が予想されました。
他方、連帯保証人は行方不明で、借家人も、財産や収入がほとんどありませんでした。
長期的には勝訴が可能ですが、期間中の賃料の損失が大きいです。したがって、回収できるかわからない家賃よりも、新たな入居者を優先し、家賃免除による早期退去を提案し、方針としました。
その後、速やかに交渉を始め、2週間後には和解が成立、その翌々月には退去となりました。
当事務所は、原則として速やかな法的措置による、権利の確実な実現を目指しますが、物件や案件に応じ、柔軟に、ご依頼者の利益の最大化を図ります。
弁護士の活動・費用
解決までの期間 | 明渡しまで相談から7ヶ月(明渡し方針転換後は決断から約2ヶ月) |
回収金額 | 0円(期限内退去により全額免除) |
弁護士費用 | 334,800円(明渡報酬216,000円、訴訟着手108,000円、内容証明手数料10,800円×2回) |
実費 | 16,650円(住民票・登記等調査、訴訟費用(印紙・郵送費など)) |
判決取得と同時に明渡しとなった例
概要
提訴を契機に早期退去を実現した例です。借家人が経営する会社が物件を本店所在地にしていたことから、借家人と会社を連名で訴えたところ、訴訟提起を知った相手が、判決と前後して退去し、早期明渡しが実現しました。
賃貸借契約
地域 | 埼玉県坂戸市(オーナーは東京都北区)、鉄骨アパート(全4部屋) |
家賃 | 56,000円 |
状況 | 6ヶ月分滞納 |
備考 | 借主は個人(水道工事会社を経営)、連帯保証人あり(親族) |
経緯
2012年08月末 | 借家人の家賃滞納が始まる |
2013年01月19日 | 来所・相談・依頼(明渡し及び家賃回収) |
2013年01月22日 | 借家人に内容証明郵便を発送(催告及び解除通知) |
2013年01月末 | 提訴準備 (印紙発注・切手準備・訴状等作成・証拠書類等準備・住民票等確認) |
2013年02月15日 | 東京地裁に提訴 |
2013年03月14日 | 借家人から答弁書の提出 全額返済及び3月末までに退去するという内容 |
2013年03月22日 | 第一回口頭弁論期日(借家人は不出頭) |
2013年03月27日 | 判決言渡し (借家人及び会社に対し、明渡しと支払いを命ずるもの) |
2013年03月末 | 借家人退去 |
2014年01月 | 借家人から一部弁済あり |
ポイント
埼玉県内の軽量鉄骨アパートの2DKの一室(42平米)の事例です。
半年分(336,000円)の家賃の滞納があり、家賃回収と明渡しをご希望でした。
借家人個人と賃貸借契約を締結していましたが、借家人が代表を務める会社が登記上は同じ物件に所在していました。
ご相談後数日で内容証明郵便を送り、その後1ヶ月も経たない時点で訴訟を提起しました。会社も本店を置いている以上、占有者として被告に加えました。
会社は契約者ではないものの、占有者として賃料相当損害金を負うものとされました。
訴訟提起を知った借家人が、判決とほぼ同時に退去をしました。訴訟が借家人らの退去を促したといえる一例です。
弁護士の活動・費用
解決までの期間 | 明渡しまで相談から約2ヶ月(滞納賃料は現在も回収継続中) |
回収金額 | 14万円(残約20万円) |
弁護士費用 | 365,040円(回収家賃の21.6%、明渡報酬216,000円、訴訟着手108,000円、内容証明手数料10,800円) |
実費 | 12,570円(住民票・登記等調査、訴訟費用(印紙・郵送費など)) |
明渡し後、滞納家賃を全額回収
概要
オーナーの寛大さから、滞納が膨らんでしまった例です。滞納額が多額でしたが、裁判を経て、1年以内に、建物の明渡しも家賃の全額回収も、成功しました。
賃貸借契約
地域 | 大阪府門真市 |
家賃 | 75,000円 |
状況 | 約2年分(182万5000円)滞納 |
備考 | 連帯保証人あり(姉) |
経緯
2009年2月末 | 借家人の家賃滞納が始まる |
2013年12月09日 | ご来所・ご相談・ご依頼 借家人・連帯保証人宛にそれぞれ内容証明郵便を発送(催告及び解除通知) |
2014年01月20日 | 一部入金があったため、不足分の請求について再度内容証明郵便を発送 |
2014年02月03日 | 借家人から退去予告の連絡あり なお、連帯保証人宛内容証明が保管期間経過により返送 |
2014年02月末 | 借家人退去 借家人・連帯保証人の住民票等調査 提訴準備(印紙発注・切手準備・訴状等作成・証拠書類等準備) |
2014年03月24日 | 東京地裁に借家人・連帯保証人両名提訴 |
2014年05月08日 | 第一回口頭弁論期日 |
2014年05月29日 | 判決言渡し(請求通りの完全勝訴) |
2014年06月04日 | 電話にて借家人と支払方法等について交渉 この後、2度交渉し、6回の分割払いで合意 |
2014年06月末 | 初回入金確認 以降、同年7/11、7/31、9/1、9/30と入金を確認 |
2014年10月末 | 最終入金確認(滞納家賃全額の回収完了) |
ポイント
家主の方は温厚な性格で、数年もの間、借家人の「もう少し待って欲しい」との言葉を信じ、督促は余りしませんでした。
借家人は、払ったり払わなかったりを繰り返していましたが、最終的には2年分の家賃、200万円近くが滞納となりました。
さすがに困り果て、また、他の所有物件に空きが出て資金需要もあったことから、当事務所にご依頼されました。
相談を受けた日に内容証明郵便を借家人・連帯保証人に宛てて発送し、2ヶ月程度で任意退去となりました。
さらに滞納賃料も高額となったため、訴訟を提起し、結果的に連帯保証人から分割で全額の支払いを得ることができました。
物件は大阪府門真市ですが、家主は千葉県、連帯保証人は東京都荒川区在住でしたので、裁判は東京地裁で行いました。
弁護士の活動・費用
解決までの期間 | 明渡しまでは相談から3ヶ月弱、全額回収までは相談から10ヶ月 |
回収金額 | 182万5000円(全額) |
弁護士費用 | 72万9000円(回収家賃の21.6%、明渡報酬216,000円、訴訟着手108,000円、内容証明手数料10,800円×3回) |
実費 | 24,904円(住民票・登記等調査、訴訟費用(印紙・郵送費など)) |
内容証明郵便のみで滞納家賃を全額回収した事例
概要
地方のワンルームマンションを1棟所有するオーナーからの依頼でした。オーナーは裁判も辞さない構えでしたが、ご相談からわずか1ヶ月で家賃全額を回収することに成功しました。
賃貸借契約
地域 | 埼玉県上尾市 |
家賃 | 42,000円 |
状況 | 10ヶ月分滞納 |
備考 | 連帯保証人あり |
経緯
2013年5月末 | 借家人の家賃滞納が始まる |
2014年02月末 | ご来所・ご相談・ご依頼 借家人・連帯保証人の住民票調査 |
2014年03月04日 | 借家人・連帯保証人それぞれに内容証明郵便を発送 連帯保証人には同月6日配達 借家人には「あて所に尋ねあたりありません」として届かず |
2014年03月13日 | 連帯保証人から連絡あり 借家人の行方・連絡先その他、滞納家賃に関する支払交渉 |
2014年04月03日 | 借家人より滞納家賃全額の入金確認 |
ポイント
本件は埼玉県上尾市のマンションの事例です。
2012年8月から貸し始めたところ、1年も経たないうちに滞納が始まり、その後10ヶ月もの間、滞納が続きました。そのうえ、借家人は途中から連絡がつかなくなりました。
当事務所にご相談の後、ご依頼を受けてすぐに借家人と連帯保証人に内容証明で家賃の催促と解除通知を送りました。
連帯保証人は勤務先の先輩とのことでした。
借家人は勤務先を退職していましたが、連帯保証人にはすぐに連絡が付き、内容証明郵便のみで全額支払いが完了しました。
弁護士の活動・費用
解決までの期間 | 相談から1ヶ月 |
回収金額 | 420,000円(家賃10ヶ月分全額) |
弁護士費用 | 101,520円(回収家賃の21.6%、内容証明手数料10,800円) |
実費 | 3,240円(住民票・登記等調査費用) |
提訴直後に滞納家賃を全額回収した事例
概要
地方の学生向けアパートを1棟所有するオーナーからの依頼でした。滞納から3ヶ月で速やかに相談いただいた結果、家賃全額を回収することに成功しました。
賃貸借契約
地域 | 岐阜県 |
家賃 | 30,800円 |
状況 | 3ヶ月分滞納 |
備考 | 連帯保証人あり |
経緯
2013年7月末 | 借家人の家賃滞納が始まる |
2013年10月24日 | ご来所・ご相談・ご依頼 連帯保証人の住民票調査 借家人に対し、内容証明郵便による催告・解除通知 提訴準備 |
2013年10月31日 | 連帯保証人に対し、内容証明郵便による催告 |
2013年11月02日 | 内容証明郵便配達確認 |
2013年11月06日 | 地方裁判所に提訴(建物明渡請求・賃料請求) |
2013年11月10日 | 借家人から滞納家賃全額の入金確認 |
2013年11月11日 | 訴えの取下げ(初回裁判前) |
ポイント
本件は、岐阜県のアパートの事例です。この物件は、大学生向けの50部屋程度のアパートでした。
きちんと管理されているオーナーで、滞納が発生した場合には速やかに督促をしていましたが、借家人の一人が督促に応じないとして、ご相談に見えました。
すぐに借家人及び連帯保証人に対し、内容証明郵便で遅れを指摘し督促すると、弁護士名の郵便に驚いたのか、半月ほど後に全額の支払いがありました。
当事務所では、内容証明郵便発送と同時に提訴準備を始め、相談から2週間後には訴状を提出しています。裁判所に書類が届いて数日で家賃が支払われたため、訴訟は取り下げました。
当事務所では、提訴後初回期日前に解決した場合は、訴訟の着手金をいただいておりません。
これは裁判所が訴状受付に日数を要することから、訴訟提起を躊躇して時間を無駄にしてしまうことがないようにするためです。
本件は、まさにこうした当事務所の特色が出たもので、速やかに提訴しつつも、無事裁判をせずに解決し、裁判についての弁護士費用も発生しなかった、という事例です。
弁護士の活動・費用
解決までの期間 | 相談から2週間 |
回収金額 | 92,400円(家賃3ヶ月分) |
弁護士費用 | 30,758円(回収家賃の20%+税、内容証明手数料) |
実費 | 6,240円(印紙代・切手代等) |