解決事例 | 家主（賃貸人）側の方の家賃滞納、明渡し、立退きに関するご相談は全国対応の「弁護士法人赤坂見附法律事務所」へ - パート 2

解決事例

訴訟提起しつつ交渉を行い、相談翌月の退去を実現した事例

概要

　本件は、杉並区の閑静な住宅街にあるマンションの1室です。
　入居者は70代の女性とその息子の2人で、マンションには50年前から継続して入居しており、途中でマンション内で部屋を替わるなどしていました。
　長期にわたる入居者であったため、家主との関係も深く、多少の滞納や契約違反があっても、短期間で解消するなどしていました。
　ところが、7ヶ月分ほど滞納額が増大し、解消の見込が立たなかったことから、ご相談に見えました。
　速やかに督促しつつ解除の通知を送り、粛々と手続を取って明渡しを実現しました。
　

賃貸借契約

経緯

対応結果

　借家人が高齢だったことから、事実上、同居人の息子が、裁判・交渉の対応をしました。催告及び解除通知書については、内容を理解し、退去もやむなしと考えたようです。
　訴訟外で協議し、任意退去が完了しました。並行している裁判では、裁判所に対して明渡請求部分を取下げるかたちで、請求を金銭債権に限定しました。その後、金銭債権についてのみ判決が出ました。

ポイント

　本件のように、明渡しの理由（家賃滞納）が明らかな場合で、借家人と協議が可能な場合は、訴訟の判決を待たずに早々に任意退去してもらうことが、最も迅速な解決につながります。
　連絡を取りづらい入居者であっても、弁護士からの連絡や、裁判と並行して行う協議には応じることがあります。
　当事務所では、迅速な訴訟提起を主たる方針としておりますが、訴訟を切り札としつつ、協議が可能な相手に対しては、並行して訴訟外の協議も行います。物件の立地によっては、直接の訪問を行うこともあります。
　訴訟を主軸として、交渉・協議も適宜行うことで、できる限り、速やかに退去・支払を実現できるように努めています。

弁護士の活動・費用

音信不通の借家人の明渡し例

概要

　本件は、練馬区内の駅前マンションの例です。
　借家人は家主の知人で、契約内容について口約束だけで契約書はありませんでした。賃料は初めの1ヶ月分のみ支払いがあり、その後は1年以上、支払いがありませんでした。家主は、第一に明渡しをご希望でした。
　電話・メール・手紙にも応答はなく、直接の訪問でも何の応答も反応もありません。カーテンもいつも閉まっていました。
　当初不在かと思われたものの、現地調査の結果、夜間の灯りから居住が確認でき、訴訟を経て、無事明渡しにいたった事例です。

賃貸借契約

経緯

経過

　弁護士による数回の現地訪問にもかかわらず、結局、訴訟終了まで連絡が取れませんでした。
　しかし、在室が推測できたため、裁判は速やかに進行しました（通常よりも1ヶ月程度長めにかかりました）。
　強制執行も粛々と行ったところ、居座っていた借家人は「海外から戻ってきたばかりで成田近辺にいるため今日は行けない」「今借家にいる同居人はコロナ感染者だ」などと述べていましたが、根拠も薄弱であったため、明渡し実施には影響ありませんでした。実際に借家人のみが在室したことから、虚偽の言い分であったと思われます。
　退去と前後して、借家人からは100万円を回収しました。

ポイント

　本件のように、居留守などで借家人の対応が見込めない場合や、実際に夜逃げ等により行方が判らない場合であっても、裁判も強制執行も可能です。
　もっとも、書類の送付や意思表示（通知）上の問題が生じる場合もあり、十分な知識・準備がないと、必要以上に時間を要することがあります。その場合、滞納額も膨らみ、回収が難しい相手の場合は損害の拡大につながります。
　早期解決のためには、滞納額が大きくなる前（遅くとも2ヶ月滞納時）には、ご相談頂くことをお勧めします。

弁護士の活動・費用

連帯保証人の所有不動産を差押えて、滞納家賃等の全額を回収した事例

概要

　本件は、東京都との県境に近い、埼玉県和光市の住宅街にある戸建ての事例です。
　家主は離れた土地に住んでいましたが、東京によくお見えということで当事務所にご相談いただきました。
　入居者は中年男性で、一人暮らしでした。連帯保証人は、入居者の伯母様でした。
　コロナ禍もあって収入が減り、体調も崩して失職してしまいました。
　そこで、家主は家賃を減額するなどして応じました。入居者は何度か就職するも、短期間で終了してしまうなどの状態で、結局は滞納家賃を支払えず、連絡も取りにくくなりました。　

賃貸借契約

経緯

対応結果

　滞納は1年分以上になっていたことから、すぐに裁判所に提訴しました。相手は借家人と連帯保証人の連名です。
　なお、借家人は破産申立をする予定として、破産についての代理人弁護士も就任していました。もっとも、破産があったとしても、保証人からの回収という方針について特に影響はありませんでした。　

　裁判には借家人本人が出席しましたが、滞納の事実に争いはなく、1回で結審し、翌週には判決が言い渡されました。
　判決をもとに、借家人には明渡しの強制執行を、保証人には自宅マンションを差押えを行いました。　
　明渡しにおいては、大量の雑誌や書籍類（コレクション）があるなどして多少時間はかかりましたが、無事、半日程度で完了しました。また、支払についても、連帯保証人側から全額の支払いを提案され、滞納分の他、遅延損害金や費用も含め、全ての支払をうけることができました。

ポイント

　本件のように、家主の厚意により減額や猶予をしても、なかなか滞納の状況が改善されない場合も多くあります。
　早期に法的措置を執ることで、支払猶予をするとしても、仮に途中で支払が予定通りに行われなかった場合の退去手続が速やかにできる、というメリットが生まれます。
　少しでも不安な場合は、たとえ猶予や減額の方針があっても、一度ご相談頂くことをお勧めします。

弁護士の活動・費用

連帯保証人の不動産を差押えることにより、満額の任意支払いの合意を得た事例

概要

　本件は、東京都調布市内、甲州街道から少し入った住宅街にある木造アパートの事例です。
　借家人は3年ほど前から滞納が蓄積し、時が経つにつれ、増加していました。家主は返済計画の覚書を交わしましたが、結局は守られずにいる、という状態でした。
　月額賃料も高いため、早期退去を優先してすぐに提訴しました。
　すると、裁判中に相手は任意に退去し、そのまま判決となり、支払義務も確定しました。
　借家人には見るべき財産がなかったため、保証人と交渉を進めつつ、保証人が所有する財産を差押え（競売にかけ）て回収をする方針を採りました。
　保証人側は競売をなんとしても回避したいとして、それまでに生じた費用（競売申立費用、原状回復費用、弁護士の日当等も含む。）の全額及び遅延損害金も含めた分割支払に合意した上で、当該支払の担保として抵当権の設定にも応じました。

賃貸借契約

経緯

ポイント

　一般的に、競売で不動産の処分が行われると、通常の不動産売買に比して安価で不動産を処分せざるを得ないことが多いです。

　したがって、連帯保証人が所有不動産を差し押さえられた場合、競売は不利益が大きいとして、満額の支払いをしてでも、競売を回避したいと考えることになります。

　当事務所では、入居者や保証人が不動産を所有している場合、速やかに強制競売を申し立てることをお勧めし、実際に実行しています。

　確定判決を元に、全国の所有不動産の調査をすることも可能ですので、保証人に財産があると思われる場合などは、お気軽にご相談下さい。

弁護士の活動・費用

滞納家賃について、連帯保証人所有不動産を差押え、競売により全額回収した例

概要

　東京都中野区内の、西武新宿線沿線の木造アパートの例です。

　長期間にわたる家賃滞納があり、アパートの隣に住む家主からの催促にも、なかなか借家人は応じませんでした。そこで、当事務所に、建物明渡と賃料回収をご依頼頂きました。
　親族による連帯保証があり、親族の所有不動産（土地及び戸建て）がありました。そこで、当該不動産を仮差押（支払を確保するために、売却等をできなくする保全手続）を行い、最終的に明渡しと家賃、損害金、訴訟費用、原状回復費用の全額を回収しました。
　

賃貸借契約

経緯

ポイント

　本件は1970年築の古い木造アパートの事例です。家主がアパートの隣地に住み、余り厳しく督促をしない温厚な方であったことから、家賃滞納額は実に30ヶ月分に達していました。
　連帯保証があり、不動産があったことから、提訴と同時期に仮差押をすることをご提案し、後の金銭支払の確保を行いました。保証人がある場合には、その収入や資産状況が回収の成否に大きく関わります。
　この事例では、長年の利用により、風呂、トイレの汚損がひどく、原状回復費用も200万円以上に及びましたが、こうした原状回復費用も全て保証人の財産から回収しました。

　このように、速やかに連帯保証人の財産を調査し、保全手続をとることで、滞納家賃や原状回復費用の回収を確かなものとすることができます。滞納額が膨らまないうちに対処することが最善ですが、金額が大きい場合も諦めずに全額回収の方法を検討、調査いたします。

　お困りの方は、是非一度ご相談下さい。

弁護士の活動・費用

ビルテナント（飲食店）に対する滞納賃料について、民事訴訟及び銀行預金差押により全額回収した例

概要

　都内のビルに入居していた飲食店（居酒屋）が、新型コロナウィルスの流行に前後して、家賃を滞納しました。
　緊急事態宣言等で経営が悪化すると、滞納額は大幅に増加し、契約継続は困難な状況に陥ってしまいました。
　当事務所では相談を受けて速やかに民事訴訟を提起し、相手との交渉と並行して、銀行口座情報取得手続や、預金差押などの法的手続も進め、結果として全額回収しました。

賃貸借契約

経緯

ポイント

　新型コロナウイルスが拡大し始めた時期に滞納がはじまった事例です。
　もっとも、滞納が先行しており、滞納の直接の原因はコロナではありませんでした。
　建物のオーナー（法人）は、自身で複数回、催告し、支払の相談に乗ることも提案しましたが、進展はありませんでした。
　当事務所介入後、相手方の担当者との交渉がなされました。当事務所としては、オーナーの考えに基づき、あくまでも約定全額の支払いを求めました。

　借主が複数の店舗を経営する会社であったこともあり、一定程度の資力が見込まれたため、民事訴訟及び強制執行（差押）を、可能な限り迅速に進め、最終的な回収につながりました。
　テナントにも様々な事情がありますが、オーナーも様々なリスクや負担を負って、不動産経営をしています。契約や法律に定められた権利、利益について、当事務所では早期・確実な実現を図ります。

弁護士の活動・費用

借り上げ社宅の明渡しの事例

概要

　東京都港区内の住宅街に所在する、古い木造アパートの事例です。

　家主は、2007年4月から、アパート2階の一室（約20㎡）を住居として貸していました。相手は会社で、近隣で飲食店を経営していました。

　いわゆる借り上げ社宅であり、飲食店の従業員が利用していました。

　しかし、2011年ころまでに当該従業員は会社を辞めたらしく、支払は入居者が直接支払うようになっていました。そして2011年後半以降、家賃滞納が発生したほか、入居者が大きな音で音楽をかけるなどするため、騒音が問題であるとして、退去を求めることになりました。

賃貸借契約

経緯

ポイント

　滞納に加えて迷惑行為（騒音）があり、契約の解除自体は認められやすい事例です。

　本件は、いわゆる借上げ社宅であり、借家人（会社）と入居者（従業員）が異なることが特徴でした。

　転貸の一形態ともいえます。転貸のように当事者が通常と異なる場合、訴訟を起こすときに、誰を相手にするのか、どのような法的根拠で退去を求めるのか（所有権に基づく請求か、賃貸借契約に基づく請求か、など）は注意して選択しなければ、目的が達成できないことがあります。

　この事例では、弁護士による連絡に速やかに借家人（会社）が対応し、合意解除等がなされ、相手が無権原で専有しているとして、所有権に基づく請求を行いました。

　結果的に、裁判もすぐに終了し、また入居者も（多少の残置物はありましたが）任意に退去することとなりました。　

弁護士の活動・費用

迅速な訴訟提起により明渡しを実現し、また給与差押等を経て家賃の全額回収をした例

概要

　都内人気エリアで早期明渡しを要する案件であり、相談から2日後には提訴しました。その後、各種法的手段を進めて明渡し・回収を図りました。結果的に、速やかな明渡しと家賃回収が実現しました。

賃貸借契約

経緯

ポイント

　東急、都立大学駅から徒歩圏内の、人気エリアのワンルームマンションの例です。

　滞納が始まってから毎月、家主自ら、借家人及び連帯保証人に督促をしていましたが、一向に支払ってこなかったことからご相談に見えました。
　家主は内容証明にて解除予告もしており、配達の確認もとれていたため、相談からわずか2日後には、東京地裁に対し、裁判を起こしました。
　年末を挟みつつも、裁判はすぐに終了し、勝訴しました。しかし、支払いもなければ立退きもされなかったことから、強制執行手続により明渡しを実現しました。
　滞納家賃については、借家人の勤務先が判明していたため、給与等の差押えも実施しました。
　結果的に、給与差押えによる直接の回収ではありませんが、会社への影響を避けるべく、借家人が分割支払に同意し、実際に分割払いで全額回収しました。
　明渡し及び家賃回収を実現すべく、粛々と確実に手続を進め、無事完全に回収できた一例となりました。（管理番号：483）

弁護士の活動・費用

同居人の居座りに対する明渡しと保証人から全額回収した例

概要

　借家人の死亡後、息子が家賃を支払わずに居座っていたため強制執行により明渡しを実現。滞納分は保証人との交渉により全額回収した例です。

賃貸借契約

経緯

ポイント

　年金生活の母親が借家人で、しばらく息子と2人で入居しており、その後、母親が亡くなりました。
　同居人の40代の息子が継続して入居し一人で暮らしていましたが、1年ほど前から滞納が始まりました。
　物件が仙台で、家主は東京であったため、不動産管理会社に管理を任せていたものの、連絡は付かず、当事務所にご相談・ご依頼となりました。
　一度は保証人から全額の支払いがありましたが、また新たに滞納が続き、結局は明渡しを求めることになりました。
　中には、大量の荷物とゴミに溢れ、いわゆるゴミ屋敷と化していました。
　裁判所指定の執行補助業者の場合、相当高額な見積があったため、同居人に任意退去してもらう方針を探りました。相手は、電話やメールなどを持ち合わせておらず、即時にアクセスできる環境にないため、速達郵便でのやり取りをくりかえし、結果的に、借家人が所有権放棄をしたため、断行には及ばず、任意退去となりました。
　その後は、都内の業者を手配し、ゴミ屋敷内部の撤去をし、原状回復まで行いました。
　また、保証人に上記費用（裁判・弁護士・執行・撤去・原状回復の各費用）を請求し、結果的に全額回収となりました。

弁護士の活動・費用

滞納分を免除して立退きを早めた例

概要

　新たな入居者募集のため明渡しを優先した例。滞納分を放棄しても時間的・経済的に見て明渡しを優先した方が合理的な場合もあり、今回がまさにその好例でした。

賃貸借契約

経緯

ポイント

　物件は、世田谷区内、経堂駅から徒歩圏内の閑静な住宅街のマンションです。都内各所へのアクセスも良い場所にあります。
　借家人側が裁判において争う姿勢を見せたため（上階からの漏水被害を主張）、裁判及び明渡しまでの長期化が予想されました。
　他方、連帯保証人は行方不明で、借家人も、財産や収入がほとんどありませんでした。
　長期的には勝訴が可能ですが、期間中の賃料の損失が大きいです。したがって、回収できるかわからない家賃よりも、新たな入居者を優先し、家賃免除による早期退去を提案し、方針としました。
　その後、速やかに交渉を始め、2週間後には和解が成立、その翌々月には退去となりました。
　当事務所は、原則として速やかな法的措置による、権利の確実な実現を目指しますが、物件や案件に応じ、柔軟に、ご依頼者の利益の最大化を図ります。

弁護士の活動・費用