解決事例 | 家主（賃貸人）側の方の家賃滞納、明渡し、立退きに関するご相談は全国対応の「弁護士法人赤坂見附法律事務所」へ - パート 2

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借り上げ社宅の明渡しの事例

概要

　東京都港区内の住宅街に所在する、古い木造アパートの事例です。

　家主は、2007年4月から、アパート2階の一室（約20㎡）を住居として貸していました。相手は会社で、近隣で飲食店を経営していました。

　いわゆる借り上げ社宅であり、飲食店の従業員が利用していました。

　しかし、2011年ころまでに当該従業員は会社を辞めたらしく、支払は入居者が直接支払うようになっていました。そして2011年後半以降、家賃滞納が発生したほか、入居者が大きな音で音楽をかけるなどするため、騒音が問題であるとして、退去を求めることになりました。

賃貸借契約

経緯

ポイント

　滞納に加えて迷惑行為（騒音）があり、契約の解除自体は認められやすい事例です。

　本件は、いわゆる借上げ社宅であり、借家人（会社）と入居者（従業員）が異なることが特徴でした。

　転貸の一形態ともいえます。転貸のように当事者が通常と異なる場合、訴訟を起こすときに、誰を相手にするのか、どのような法的根拠で退去を求めるのか（所有権に基づく請求か、賃貸借契約に基づく請求か、など）は注意して選択しなければ、目的が達成できないことがあります。

　この事例では、弁護士による連絡に速やかに借家人（会社）が対応し、合意解除等がなされ、相手が無権原で専有しているとして、所有権に基づく請求を行いました。

　結果的に、裁判もすぐに終了し、また入居者も（多少の残置物はありましたが）任意に退去することとなりました。　

弁護士の活動・費用

迅速な訴訟提起により明渡しを実現し、また給与差押等を経て家賃の全額回収をした例

概要

　都内人気エリアで早期明渡しを要する案件であり、相談から2日後には提訴しました。その後、各種法的手段を進めて明渡し・回収を図りました。結果的に、速やかな明渡しと家賃回収が実現しました。

賃貸借契約

経緯

ポイント

　東急、都立大学駅から徒歩圏内の、人気エリアのワンルームマンションの例です。

　滞納が始まってから毎月、家主自ら、借家人及び連帯保証人に督促をしていましたが、一向に支払ってこなかったことからご相談に見えました。
　家主は内容証明にて解除予告もしており、配達の確認もとれていたため、相談からわずか2日後には、東京地裁に対し、裁判を起こしました。
　年末を挟みつつも、裁判はすぐに終了し、勝訴しました。しかし、支払いもなければ立退きもされなかったことから、強制執行手続により明渡しを実現しました。
　滞納家賃については、借家人の勤務先が判明していたため、給与等の差押えも実施しました。
　結果的に、給与差押えによる直接の回収ではありませんが、会社への影響を避けるべく、借家人が分割支払に同意し、実際に分割払いで全額回収しました。
　明渡し及び家賃回収を実現すべく、粛々と確実に手続を進め、無事完全に回収できた一例となりました。（管理番号：483）

弁護士の活動・費用

同居人の居座りに対する明渡しと保証人から全額回収した例

概要

　借家人の死亡後、息子が家賃を支払わずに居座っていたため強制執行により明渡しを実現。滞納分は保証人との交渉により全額回収した例です。

賃貸借契約

経緯

ポイント

　年金生活の母親が借家人で、しばらく息子と2人で入居しており、その後、母親が亡くなりました。
　同居人の40代の息子が継続して入居し一人で暮らしていましたが、1年ほど前から滞納が始まりました。
　物件が仙台で、家主は東京であったため、不動産管理会社に管理を任せていたものの、連絡は付かず、当事務所にご相談・ご依頼となりました。
　一度は保証人から全額の支払いがありましたが、また新たに滞納が続き、結局は明渡しを求めることになりました。
　中には、大量の荷物とゴミに溢れ、いわゆるゴミ屋敷と化していました。
　裁判所指定の執行補助業者の場合、相当高額な見積があったため、同居人に任意退去してもらう方針を探りました。相手は、電話やメールなどを持ち合わせておらず、即時にアクセスできる環境にないため、速達郵便でのやり取りをくりかえし、結果的に、借家人が所有権放棄をしたため、断行には及ばず、任意退去となりました。
　その後は、都内の業者を手配し、ゴミ屋敷内部の撤去をし、原状回復まで行いました。
　また、保証人に上記費用（裁判・弁護士・執行・撤去・原状回復の各費用）を請求し、結果的に全額回収となりました。

弁護士の活動・費用

滞納分を免除して立退きを早めた例

概要

　新たな入居者募集のため明渡しを優先した例。滞納分を放棄しても時間的・経済的に見て明渡しを優先した方が合理的な場合もあり、今回がまさにその好例でした。

賃貸借契約

経緯

ポイント

　物件は、世田谷区内、経堂駅から徒歩圏内の閑静な住宅街のマンションです。都内各所へのアクセスも良い場所にあります。
　借家人側が裁判において争う姿勢を見せたため（上階からの漏水被害を主張）、裁判及び明渡しまでの長期化が予想されました。
　他方、連帯保証人は行方不明で、借家人も、財産や収入がほとんどありませんでした。
　長期的には勝訴が可能ですが、期間中の賃料の損失が大きいです。したがって、回収できるかわからない家賃よりも、新たな入居者を優先し、家賃免除による早期退去を提案し、方針としました。
　その後、速やかに交渉を始め、2週間後には和解が成立、その翌々月には退去となりました。
　当事務所は、原則として速やかな法的措置による、権利の確実な実現を目指しますが、物件や案件に応じ、柔軟に、ご依頼者の利益の最大化を図ります。

弁護士の活動・費用

判決取得と同時に明渡しとなった例

概要

　提訴を契機に早期退去を実現した例です。借家人が経営する会社が物件を本店所在地にしていたことから、借家人と会社を連名で訴えたところ、訴訟提起を知った相手が、判決と前後して退去し、早期明渡しが実現しました。

賃貸借契約

経緯

ポイント

　埼玉県内の軽量鉄骨アパートの2DKの一室（42平米）の事例です。
　半年分（336,000円）の家賃の滞納があり、家賃回収と明渡しをご希望でした。
　借家人個人と賃貸借契約を締結していましたが、借家人が代表を務める会社が登記上は同じ物件に所在していました。
　ご相談後数日で内容証明郵便を送り、その後1ヶ月も経たない時点で訴訟を提起しました。会社も本店を置いている以上、占有者として被告に加えました。

　会社は契約者ではないものの、占有者として賃料相当損害金を負うものとされました。

　訴訟提起を知った借家人が、判決とほぼ同時に退去をしました。訴訟が借家人らの退去を促したといえる一例です。

弁護士の活動・費用

明渡し後、滞納家賃を全額回収

概要

　オーナーの寛大さから、滞納が膨らんでしまった例です。滞納額が多額でしたが、裁判を経て、1年以内に、建物の明渡しも家賃の全額回収も、成功しました。

賃貸借契約

経緯

ポイント

　家主の方は温厚な性格で、数年もの間、借家人の「もう少し待って欲しい」との言葉を信じ、督促は余りしませんでした。
　借家人は、払ったり払わなかったりを繰り返していましたが、最終的には2年分の家賃、200万円近くが滞納となりました。
　さすがに困り果て、また、他の所有物件に空きが出て資金需要もあったことから、当事務所にご依頼されました。
　相談を受けた日に内容証明郵便を借家人・連帯保証人に宛てて発送し、2ヶ月程度で任意退去となりました。
　さらに滞納賃料も高額となったため、訴訟を提起し、結果的に連帯保証人から分割で全額の支払いを得ることができました。
　物件は大阪府門真市ですが、家主は千葉県、連帯保証人は東京都荒川区在住でしたので、裁判は東京地裁で行いました。

弁護士の活動・費用

内容証明郵便のみで滞納家賃を全額回収した事例

概要

　地方のワンルームマンションを1棟所有するオーナーからの依頼でした。オーナーは裁判も辞さない構えでしたが、ご相談からわずか1ヶ月で家賃全額を回収することに成功しました。

賃貸借契約

経緯

ポイント

　本件は埼玉県上尾市のマンションの事例です。
　2012年8月から貸し始めたところ、1年も経たないうちに滞納が始まり、その後10ヶ月もの間、滞納が続きました。そのうえ、借家人は途中から連絡がつかなくなりました。
　当事務所にご相談の後、ご依頼を受けてすぐに借家人と連帯保証人に内容証明で家賃の催促と解除通知を送りました。
　連帯保証人は勤務先の先輩とのことでした。
　借家人は勤務先を退職していましたが、連帯保証人にはすぐに連絡が付き、内容証明郵便のみで全額支払いが完了しました。

弁護士の活動・費用

提訴直後に滞納家賃を全額回収した事例

概要

　地方の学生向けアパートを1棟所有するオーナーからの依頼でした。滞納から3ヶ月で速やかに相談いただいた結果、家賃全額を回収することに成功しました。

賃貸借契約

経緯

ポイント

　本件は、岐阜県のアパートの事例です。この物件は、大学生向けの50部屋程度のアパートでした。

　きちんと管理されているオーナーで、滞納が発生した場合には速やかに督促をしていましたが、借家人の一人が督促に応じないとして、ご相談に見えました。

　すぐに借家人及び連帯保証人に対し、内容証明郵便で遅れを指摘し督促すると、弁護士名の郵便に驚いたのか、半月ほど後に全額の支払いがありました。

　当事務所では、内容証明郵便発送と同時に提訴準備を始め、相談から2週間後には訴状を提出しています。裁判所に書類が届いて数日で家賃が支払われたため、訴訟は取り下げました。

　当事務所では、提訴後初回期日前に解決した場合は、訴訟の着手金をいただいておりません。

　これは裁判所が訴状受付に日数を要することから、訴訟提起を躊躇して時間を無駄にしてしまうことがないようにするためです。

　本件は、まさにこうした当事務所の特色が出たもので、速やかに提訴しつつも、無事裁判をせずに解決し、裁判についての弁護士費用も発生しなかった、という事例です。

弁護士の活動・費用