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使用収益開始前の家賃減額請求が認められるか (サブリース契約に借地借家法が適用されるか)

平成15年10月21日 最高裁判決

経緯

平成3年7月 家主と借家人との間で、借家人から預かった敷金を元に、家主がこれから建設する建物の一部について、完成後に借家人に賃貸する旨の賃貸借契約を締結した
平成7年2月上旬 借家人は家主に対し家賃を10億円にするよう減額を求めた(1回目)

契約内容

  • 期間 20年間
  • 所在地 東京都港区
  • 用途 サブリース
  • 状況 敷金234億円。2年経過毎の家賃自動増額特約あり(前賃料の8%)。4年経過毎の家賃見直し特約あり。

裁判所の判断

  • 本件契約は(事業契約ではなく)建物賃貸借契約であることは明らかであり、借地借家法32条が適用される。 家賃の増減額請求は、契約に基づく使用収益開始後に家賃の額が不相当となったときに将来に向かって増減額を求める趣旨のもの。
    したがって、1回目の減額請求は借家人が建物の使用収益の開始前にされたものであり認められない。
    また、2回目の減額請求の当否及び家賃相当額は1回目の請求を前提にすることから原審に差し戻し。
結論 使用収益開始前の家賃減額請求は認められない(サブリース契約に借地借家法の適用がある)

POINT

サブリース契約に借地借家法の適用があるか否かについて、一審では適用されないとし、原審(二審)では適用されるとし、判断がわかれていたところを、本最高裁判決で借地借家法の適用があると判断されました。
その上で、使用収益を開始する前の家賃の増減額請求については否定されました。