使用収益開始前の家賃減額請求が認められるか（サブリース契約に借地借家法が適用されるか）

2021.02.04更新

平成15年10月21日最高裁判決

経緯

平成3年7月	家主と借家人との間で、借家人から預かった敷金を元に、家主がこれから建設する建物の一部について、完成後に借家人に賃貸する旨の賃貸借契約を締結した
平成7年2月上旬	借家人は家主に対し家賃を10億円にするよう減額を求めた（1回目）

本件契約は（事業契約ではなく）建物賃貸借契約であることは明らかであり、借地借家法32条が適用される。家賃の増減額請求は、契約に基づく使用収益開始後に家賃の額が不相当となったときに将来に向かって増減額を求める趣旨のもの。
したがって、1回目の減額請求は借家人が建物の使用収益の開始前にされたものであり認められない。
また、2回目の減額請求の当否及び家賃相当額は1回目の請求を前提にすることから原審に差し戻し。

結論使用収益開始前の家賃減額請求は認められない（サブリース契約に借地借家法の適用がある）

サブリース契約に借地借家法の適用があるか否かについて、一審では適用されないとし、原審（二審）では適用されるとし、判断がわかれていたところを、本最高裁判決で借地借家法の適用があると判断されました。
その上で、使用収益を開始する前の家賃の増減額請求については否定されました。