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家主が貼り紙・鍵交換・物品搬出をした場合

昭和62年3月13日 最高裁判決

経緯

昭和59年9月末 借家人が9月分家賃の猶予を求めてきたのに対し、家主は11月中旬を期限として応じた
昭和59年11月末 借家人が立退きに同意した後、連絡がつかなくなったため、家主は部屋の入口に「連絡を請う」趣旨の貼り紙をした
昭和59年12月中旬 家主は更に「立ち退かない理由を問う」趣旨の貼り紙をした
昭和59年12月末 借家人所有の資材等を移動する旨の内容証明を発送したものの、借家人「不在」のため配達されなかった
昭和60年1月 家主が部屋の鍵を交換した
昭和60年2月中旬 家主が借家人所有の資材・備品を全て搬出して保管した
借家人から提訴

契約内容

  • 所在地 東京都杉並区
  • 用途 執務室及び倉庫

裁判所の判断

  • 貼り紙について 滞納家賃の請求をするにも不在で連絡がつかず（1回目）、明渡しをしない理由について明確な返事がなかった（2回目）ことから、いずれもやむをえず行った行為として社会通念上是認できる。
  • 鍵の取替えについて 家賃支払・明渡し・連絡がなく、連絡もつかない状況で、扉が施錠されていないなどの事情から、借家人の業務を妨害するためのものではなく、建物管理人としての立場から防災、防犯の必要上やむをえず行った社会通念上妥当な行為。
  • 物品の搬出について 明渡し期限から3ヶ月経過、鍵交換に無反応、引取要求にも搬出立会にも応じないことから、第三者立会のもとやむをえず行ったもの。
    保管についても屋上保管分につき風雨対策を講じるなど相当の配慮があり、社会通念上是認しうる。
結論 家主の各行為は違法ではない（借家人敗訴）

POINT

家主による法的手続きに基づかない自力救済行為が違法ではないとされた数少ない判例です。
緊急性や相当性、他の手段を試みた結果の最終手段である点などからやむを得ないと評価されたものと思われます。
ただし、事例としてはやや古く、現在も同様の判断がなされるとは限りません。
また、実際には緊急性や相当性を立証できるかというハードルもあるため、安易に類似の事例で同様の行為をとることはリスクを伴うと言えるでしょう。