CASE STUDIES

解決事例

外国人入居者の早期明渡しを実現した例

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目次

概要

生活保護を受けていたものの、その給付が終了したために滞納がちに

本件は、東京都足立区内の住宅街にあった一戸建ての明渡し例です。当初生活保護を受けていたものの、その
給付が終了したために滞納がちになった外国人入居者の例です。

速やかに連絡し、訴訟を提起しました。直接、弁護士と入居者との間で交渉するなどもした結果、転居自
体は任意になされましたが、多数の残置物があったため、強制執行で撤去することとなりました。

賃貸借契約

地域 東京都足立区保木間
家賃 65,000円／月
状況 滞納額は約22万円（約3.4ヶ月分）。
生活保護の給付が、収入の増加に伴い打ち切られ、滞納開始。
備考 シングルマザーと子ども2名（小学生くらい）の3名入居。
連帯保証人はなし。
依頼者はオーナーチェンジで賃貸借契約を引継いでおり、契約当初は前オーナーが対応したため詳細は不明であった。

経緯

2023年03月01日 滞納開始
2023年09月07日 ご相談
明渡しについてご依頼
2023年09月12日 借家人宛に内容証明郵便発送（催告及び解除通知）
提訴準備（訴状等作成・証拠書類等準備）
2023年09月20日 東京地裁に滞納分の請求及び明渡しについて提訴
→訴状不送達
2023年10月18日 現地訪問・調査（不在も生活実態あり）
→付郵便送達の上申
2023年11月28日 初回民事訴訟期日
借家人欠席・結審
2023年12月05日 判決言渡し
2023年12月22日 建物明渡し強制執行申立て
2024年01月24日 催告期日（強制執行初日）
借家人在宅。連絡先及び退去・撤去の見通しについて打合せ。
2024年02月19日 断行期日（強制執行2日目）
借家人不在（前日に退去した模様）
明渡完了

概要及び経過

滞納額が3ヶ月分となったところで、連絡も応答もなくなり、法的な対処へ

借家人は東南アジア系の女性とその子供2人（小学生）の、3人家族でした。
依頼者がオーナーチェンジにより物件を購入する前から借りており、賃貸借契約書や本人確認資料などがない状況でした。
もっとも、生活保護を受給しているため、家賃の支払いについても生活保護によってまかなわ
れると考えられていました。

ところが、所有権を移転してからほどなく、収入が増えたためか生活保護の打ち切りが決まり、
その後、家賃の滞納が始まりました。
滞納額が3ヶ月分となったところで、連絡も応答もなくなり、法的な対処をご依頼いただくことになりました。

当事務所の対応

相談から2週間で訴えを提起

生活状況から、滞納された賃料については回収が困難となることが予想されたため、滞納額の拡大を防ぐためにも、明渡しを急ぎました。

速やかに催告・解除通知を送付し、相談から2週間で訴えを提起したところ、相手（被告）が裁判を欠席したため、すぐに明渡しの判決が出ました。

何度か弁護士と借家人との間では電話で話をしており、退去の意向は伝えられていました。

結局、強制執行（明渡）までに一定程度の家財道具は持ち出されていました。もっとも、持ち運びが困難な大型家具等や、ゴミ類の不要なものは残置されていたため、その撤去処分には相応の時間・費用がかかりました。

大量の残置物

ポイント

審査を厳格に行うとともに、情報不足時には迅速に相談を

本件の特徴は、外国人入居者である点と、オーナーチェンジ前からの入居者という点です。いずれも近時、その数が増えているように思います。
まず、外国人入居者についてですが、そもそも日本で生活をする外国人がその数や割合において増加傾向に
あるため、絶対数が多いといえます。
それに加え、外国人の場合、賃貸契約その他の日本の契約習慣に慣れていない、ということや、外国人は外
国に帰国すると、親族等も少ないため追跡や督促が難しいという点が理由として挙げられます。
そのため、入居の際には保証会社等を利用したり、緊急連絡先の確認をするなど、審査を厳格に行うことが
大切です。
そして、もう一つのオーナーチェンジ物件についてですが、オーナーチェンジの場合、えてして売り手側は
入居時の審査が甘い物件であったり、入居者に問題があることから、売却してしまおうと考えることがありま
す。また、前後の賃貸人間の引継ぎが不十分である場合が、比較的多いです。
本件はその理由の一つとしては、賃貸借契約自体の不備や本人確認資料等の引継ぎの不十分さ、調査不足・
売却仲介業者の説明不足などが考えられます。
本件はこうした特徴的な点が重なったものであり、典型的な滞納例ともいえます。結果的に5か月弱で完全な
退去に至りましたが、外国人であったり、オーナーチェンジで情報が不足しているような場合は、滞納1，2か
月の時点で、是非お気軽にお問い合わせ下さい。

弁護士の活動・費用

解決までの期間 明渡しまで相談から5ヶ月
弁護士費用 45万1000円

・内容証明手数料1.1万円

・訴訟・強制執行着手11万円

・明渡報酬22万円
実費 78,656円（登記等調査、訴訟費用（印紙・郵送費など））

288,900円（撤去・処分費用）
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弁護士法人赤坂見附法律事務所 東京都港区を拠点に、不動産賃貸に関する法律問題を数多く扱っている弁護士法人赤坂見附法律事務所です。家賃滞納や契約違反といったトラブルに、家主側の立場でスピーディかつ丁寧に対応しています。IT業界出身の経験を活かし、法律用語もわかりやすくご説明。オンラインでのご相談や全国対応も行っておりますので、どの地域からでもお気軽にご相談ください。 お問い合わせはこちら

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