CASE STUDIES
解決事例
音信不通の借家人の明渡し例
公開日:
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概要
本件は、練馬区内の駅前マンションの例です。
借家人は家主の知人で、契約内容について口約束だけで契約書はありませんでした。賃料は初めの1ヶ月分のみ支払いがあり、その後は1年以上、支払いがありませんでした。家主は、第一に明渡しをご希望でした。
電話・メール・手紙にも応答はなく、直接の訪問でも何の応答も反応もありません。カーテンもいつも閉まっていました。
当初不在かと思われたものの、現地調査の結果、夜間の灯りから居住が確認でき、訴訟を経て、無事明渡しにいたった事例です。
賃貸借契約
| 地域 | 東京都練馬区 |
|---|---|
| 家賃 | 40,000円/月 |
| 状況 | 1年4ヶ月分滞納 電話・メール・手紙・直接訪問も応答なし |
| 備考 | 借家人は元交際相手 契約書等なし |
経緯
| 2020年04月30日 | 賃貸借契約後、1回のみ家賃の支払があっただけで、その後はなされなくなる。 |
|---|---|
| 2021年10月18日 | ご相談・ご依頼（オンライン面談） |
| 2021年10月20日 | 借家人に内容証明郵便を発送（催告及び解除通知） 提訴準備（印紙発注・切手準備・訴状等作成・証拠書類等準備・住民票等確認） |
| 2021年10月26日 | 東京地裁に提訴 |
| 2021年10月27日 | 現地訪問（不在） |
| 2021年11月22日 | 裁判所から訴状不送達の連絡あり 住民票上の住所が異なっていたため、住民票住所への送達をお願いする |
| 2021年12月06日 | 裁判所から訴状不送達の連絡あり 借家の現地調査を命じられる |
| 2021年12月14日 | 現地訪問・調査（訪問に応答ないものの、照明の点灯を確認） 調査報告とともに付郵便送達の方法を裁判所に上申 |
| 2022年01月14日 | 第一回口頭弁論期日（不出頭。結審） |
| 2022年02月07日 | 判決言渡し 明渡しの強制執行申立ての準備開始（申立書等作成など） |
| 2022年02月28日 | 1回目の強制執行（催告期日。不在も、生活の痕跡あり） |
| 2022年03月17日 | 現地訪問（おそらく在室するも応答なし） |
| 2022年03月24日 | 現地訪問（おそらく在室するも応答なし） 訪問前に照明点灯を確認。訪問時は室内から物音あり。訪問後は消灯を確認 |
| 2022年03月28日 | 2回目の強制執行（断行期日）。 借家人から突然電話があり、「コロナに罹患した者がいる」などとの連絡があるも、明渡し実施。 明渡し完了 |
| 2022年03月31日 | 借家人から家主に対して直接の入金を確認 |
概要及び経過
裁判と並行して早期解決を探ることがポイント
弁護士による数回の現地訪問にもかかわらず、結局、訴訟終了まで連絡が取れませんでした。
しかし、在室が推測できたため、裁判は速やかに進行しました（通常よりも1ヶ月程度長めにかかりました）。
強制執行も粛々と行ったところ、居座っていた借家人は「海外から戻ってきたばかりで成田近辺にいるため今日は行けない」「今借家にいる同居人はコロナ感染者だ」などと述べていましたが、根拠も薄弱であったため、明渡し実施には影響ありませんでした。実際に借家人のみが在室したことから、虚偽の言い分であったと思われます。
退去と前後して、借家人からは100万円を回収しました。
ポイント
連絡が途絶えたらすぐ行動を
本件のように、居留守などで借家人の対応が見込めない場合や、実際に夜逃げ等により行方が判らない場合であっても、裁判も強制執行も可能です。
もっとも、書類の送付や意思表示（通知）上の問題が生じる場合もあり、十分な知識・準備がないと、必要以上に時間を要することがあります。その場合、滞納額も膨らみ、回収が難しい相手の場合は損害の拡大につながります。
早期解決のためには、滞納額が大きくなる前（遅くとも2ヶ月滞納時）には、ご相談頂くことをお勧めします。
弁護士の活動・費用
| 解決までの期間 | 明渡しまで相談から5ヶ月（回収もほぼ同時） 回収金額 1,000,000円（滞納分は全額回収） |
|---|---|
| 弁護士費用 | 671,000円 （内容証明1.1万円、訴訟着手・明渡着手各11万円、明渡報酬22万円、回収額の22%） |
| 実費 | 627,713円 （実費42,278円、明渡申立費用66,090円、強制執行費用519,345円（補助業者への撤去作業・保管・処分費用を含む）） |
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