対応業務
SERVICES
家賃滞納、契約違反という不動産賃貸関係の
トラブルを
専門的に扱っています。
課題解決に導く 5つの業務
対応業務 01
家賃滞納による建物明渡
解決できるこんなお悩み
- 家賃が2か月滞納されている、
どうしたらいい？ - 家賃滞納されているが、
催促しても効果がない - 家賃不払いの理由として家主の対応不備を
主張された - 滞納後、どの段階で
入居者に連絡すればいい？ - 家賃滞納を理由に契約を終了したい
建物の賃貸借契約に関し、家賃の滞納が生じた場合に、その催促を行い、それでも支払がなければ契約を解除して退去を求めます。
通常は、滞納の累積額が2ヶ月分から3ヶ月分程度になっていれば、催告（催促）の後、賃貸借契約を解除することができます。
当事務所では、滞納者に対して内容証明郵便や普通郵便を用いて、支払を督促しつつ、支払がない場合には解除する旨も通知します。通知文書は必要な情報に不足がない限り、ご依頼の後、即日か翌日に発送します。
支払期限は通常は到達見込日から5日程度を定めます。
期限内に十分な支払があれば、賃貸借契約は継続することになりますが、既に数ヶ月の滞納がある場合、通常は入居者も資金がなく、支払はなされずに契約解除となり、退去を求めることとなります。
解除通知にも法律上の要件がありますので、なるべく早い段階からご相談いただくのがよいです。
対応業務 02
契約違反による建物明渡
解決できるこんなお悩み
- ペット禁止・営業禁止などの禁止事項に
違反している - 騒音や私物放置など、
近隣に迷惑行為を行っている - 必要な許諾がないまま
勝手に内装を変えている - 入居者が無断転貸している
賃貸借契約を解除して退去を求めるとき、理由の中で最も多いのは家賃滞納ですが、他にも契約違反を理由とする場合があります。
契約違反の中身は様々ですが、当初と違う人や会社が利用している、住居専用なのに事務所や倉庫として利用している、特殊な設備を設置している、承諾なく内装を大きく変更している、不特定多数を招いて事業やイベントを行っている、禁止されたペットを飼っている、近隣に迷惑行為を行っている、反社会的な人物が出入りしている、違法薬物等で逮捕された、などです。
家賃滞納と異なり、それが契約違反に当たるか、当たるとしても退去を求めるほどの違反といえるか、などは争いになりやすく、
裁判等でも時間がかかります。
当事務所ではこのような契約違反を理由とする退去も取り扱っております。
対応業務 03
定期借家終了による建物明渡
解決できるこんなお悩み
- 契約期間満了後に、
借主が退去に応じてくれない - 家族が利用したいので、
次の更新時期で明け渡してもらいたい - 立退料を請求されて困っている
- 借主との話し合いがまとまらず、
解決方法がわからない
定期建物賃貸借契約（定期借家契約）は、契約満了により更新なく退去を求めることができる契約です。
家主が一定期間後に退去させることを希望する場合は、定期借家によることを是非とも選択すべきです。
なぜなら、普通の契約では立退料や正当事由が要求され、退去を求めることが困難だからです。
このように、定期借家は一定期間の後に退去をさせたい場合には有用な契約形態ですが、締結時の手続を誤ると有効に成立しません。
したがって、定期借家のご利用を検討している場合は、事前にご相談いただくことをお勧めします。
対応業務 04
入居者死亡、失踪による建物明渡
解決できるこんなお悩み
- 家賃滞納が続いているが、
本人と連絡が取れない - 相続人がわからず、
誰と交渉すればいいのか分からない - 相続放棄されてしまい、
残置物の処理ができない - 行方不明の入居者への家賃請求は
どうすればい良いかわからない
建物の賃貸借契約において、入居者が死亡した場合や、連絡が取れず長期間失踪している場合には、
契約の終了および建物明渡の対応が必要となります。とはいえ、ただちに退去・明渡が可能になるわけではなく、
法的な手続きを踏む必要があります。
入居者死亡の場合
入居者が死亡した場合、入居者の権利義務（家賃支払等）は法的には相続人に引き継がれます。
相続人が契約の承継を希望しない場合には、解除の同意を得て建物の明渡しを受ける形になります。
相続放棄や相続人が不明の場合は、「相続財産清算人」の選任を家庭裁判所に申し立てる必要があります。
相続財産清算人が選任されると、その者を通じて契約解除や建物明渡しの手続きを進めることが可能です。
なお、残置物の処理についても勝手に処分はできず、別途、適切な手続き（遺品整理や占有離脱物処理等）を取る必要があります。
入居者が死亡した場合、相続人の特定、相続関係の調査（戸籍謄本の取り寄せなど）、相続放棄の有無の確認など、
非常に複雑な手続きが伴います。これらの手続きに精通している弁護士なら、正確かつ効率的に進めることができます。
入居者の失踪の場合
連絡がつかず、家賃の支払もなく、生活の気配もない状態が一定期間継続する場合、失踪とみなして対応することになります。
ただし、「失踪宣告」（家庭裁判所の判断）を受けない限り、法的には生存しているものとみなされるため、
いきなり明渡しを請求することはできません。
このようなケースでは、まずは内容証明郵便などを用いて連絡を試み、催告を行うことが重要です。
連絡がつかず、期限までに対応がない場合には、契約解除通知を発出し、明渡しを請求します。
その後、必要に応じて建物明渡訴訟を提起することで、強制的に退去を実現することも可能です。
入居者が所在不明である場合の対応は慎重を要し、物件への無断立ち入りや残置物の処分などは法的リスクを伴いますので、
早めに専門家へのご相談をお勧めいたします。
対応業務 05
滞納家賃の回収
（賃借人・連帯保証人から）
解決できるこんなお悩み
- 入居者が家賃を払わないが、
どう対応すればいいかわからない - 連帯保証人に責任を
追及できるのかわからない
家賃滞納を理由として明渡を求める場合、同時に家賃の支払も求めます。裁判でも、明渡と支払は同時に判決に記載されます。
任意に支払がある場合もありますが、滞納するような入居者は、十分に支払ができません。ほとんど支払がないことも多いです。
そこで、判決を元に、支払の強制執行（差押え）を検討することになります。
既に退去した方について、家賃の請求のみのご依頼にも対応しています。
裁判を経ずに退去した場合、支払義務を確定するため、通常は裁判により判決を取得します。
分割払いの約束がある場合もまずは裁判で判決を得ます。
金銭債権の回収は、預金、給料、不動産等の財産の差押えが中心です。
当事務所では各種財産の差押えのご依頼も受け付けております。
