このページの目次
概要
本件は、東京都調布市内、甲州街道から少し入った住宅街にある木造アパートの事例です。
借家人は3年ほど前から滞納が蓄積し、時が経つにつれ、増加していました。家主は返済計画の覚書を交わしましたが、結局は守られずにいる、という状態でした。
月額賃料も高いため、早期退去を優先してすぐに提訴しました。
すると、裁判中に相手は任意に退去し、そのまま判決となり、支払義務も確定しました。
借家人には見るべき財産がなかったため、保証人と交渉を進めつつ、保証人が所有する財産を差押え（競売にかけ）て回収をする方針を採りました。
保証人側は競売をなんとしても回避したいとして、それまでに生じた費用（競売申立費用、原状回復費用、弁護士の日当等も含む。）の全額及び遅延損害金も含めた分割支払に合意した上で、当該支払の担保として抵当権の設定にも応じました。
賃貸借契約
| 地域 | 東京都調布市 |
| 家賃 | 月額15万円 |
| 状況 | 210万円滞納（1年2ヶ月分） |
| 備考 | 連帯保証人（娘婿）あり 所有不動産あり |
経緯
| 2018年01月末 | 家賃の支払が遅れ始める しばしば返済計画を提出するも、結局守られず（滞納分解消せず） |
| 2021年02月01日 | ご来所・ご相談 明渡し・回収についてご契約 借家人及び連帯保証人それぞれに内容証明郵便を発送（催告及び解除通知） 提訴準備（印紙発注・切手準備・訴状等作成・証拠書類等準備・住民票等確認） |
| 2021年02月19日 | 東京地裁立川支部に借家人及び連帯保証人らを提訴 |
| 2021年02月22日 | 借家人から家賃の一部を回収 |
| 2021年04月09日 | 第一回口頭弁論期日（借家人のみ出頭） |
| 2021年04月26日 | 借家人から家賃の一部を回収 |
| 2021年05月14日 | 第二回口頭弁論期日（借家人のみ出頭） 結審 |
| 2021年05月末 | 借家人の明渡し完了（任意明渡し） 所有権放棄書受領 |
| 2021年06月04日 | 判決言渡し 保証人らと支払についての交渉開始 保証人らに対する不動産競売申立ての準備開始 （切手等準備・申立書等作成・添付書類等準備・送達証明取得・執行文付与など） |
| 2021年06月23日 | 借家人から家賃の一部を回収 |
| 2021年07月19日 | 東京地裁に不動産競売申立て |
| 2021年07月30日 | 不動産競売の開始決定が発令 保証人から頻繁に問合せあり |
| 2021年08月03日 | 借家人及び保証人ら全員と債務弁済承認及び抵当権設定契約を締結 |
| 2021年08月25日 | 借家人らから約定通りの初回支払い |
| 2021年09月21日 | 抵当権設定確認 競売取下げ 以降、現在まで毎月末に約定通りの支払いあり |
ポイント
一般的に、競売で不動産の処分が行われると、通常の不動産売買に比して安価で不動産を処分せざるを得ないことが多いです。
したがって、連帯保証人が所有不動産を差し押さえられた場合、競売は不利益が大きいとして、満額の支払いをしてでも、競売を回避したいと考えることになります。
当事務所では、入居者や保証人が不動産を所有している場合、速やかに強制競売を申し立てることをお勧めし、実際に実行しています。
確定判決を元に、全国の所有不動産の調査をすることも可能ですので、保証人に財産があると思われる場合などは、お気軽にご相談下さい。
弁護士の活動・費用
| 解決までの期間 | 明渡しまで相談から3ヶ月、全額支払いの約定まで相談から6ヶ月 |
| 回収見込額 | 3,916,194円 |
| 弁護士費用 （見込額） | 1,312,562円 （内容証明1.1万円、訴訟着手11万円、明渡報酬22万円、競売着手11万円、回収額の22%） |
| 実費 | 402,516円（実費63,643円、競売申立費用338,873円） |
