赤坂見附駅より徒歩1分、家賃滞納、明渡し・立退きのお悩みを迅速に解決いたします。|賃貸相談の窓口 赤坂見附法律事務所

よくあるご質問

家賃滞納時

借家人が行方不明です。保証人から一方的に保証契約を解除されることはありますか?

借家人が行方不明になっていても、保証人が保証契約をすぐに解除することはできません。
ただし、保証人が一方的に保証契約を終了させることを認めた古い判例もあります。
これは、家主が家賃滞納に対して速やかに対処しない場合で、このときの保証人による解除の成立は意思表示の2ヶ月後です。
家主としては、家賃滞納に速やかに対応(解除等)し、退去に伴う費用も保証人に負担を求めるのがよいでしょう。

家賃の時効は何年ですか?

家賃は法律上「定期給付債権」と呼ばれる債権の一種であり、消滅時効の期間は5年です(民法169条)。
なお、内容証明郵便等で催促すれば、6ヶ月間に裁判を起こすことで、催促時点を基準として請求が可能です。

弁護士相談時

弁護士にはいつ相談すれば良いですか

相談は早ければ早いほど良いです。極端な話ですが、現時点で滞納がなくても、過去にたびたび滞納されていて将来的にも滞納が見込まれればご相談いただきたいと思います。
賃貸契約書の確認や、物件の確認を予め行うことにより、借家人本人に差し押さえるべき財産等がなければ、回収は簡単ではありません。
生活している以上は何らかの収入や預貯金もあると思われますが、探索することは簡単ではありません。

任意交渉

催告と契約解除は別々に行う必要がありますか

同時でかまいません。この場合は一つの書面に、支払を催告する旨と支払がない場合には契約を解除する旨を両方記載します。
いずれも民法等に定められている重要な通知ですので、正確に記載する必要があります。

訴訟

訴訟と裁判は違うのですか

「訴訟」とは、いわゆる一般に裁判として考えられている、裁判所で裁判官に判決を出してもらう手続のことです。犯罪を裁く刑事訴訟もありますが、賃貸借で関係する訴訟は「民事訴訟」です。
「裁判」は、より広い意味で使うことがありますが、特に断りがない限り、「裁判」と「訴訟」は同じ意味で使われている場合が多いです。

強制執行(明渡し・家賃滞納)

強制執行とは何ですか。民事執行とは違いますか。

強制執行とは、判決などの結論が出た際に、相手の意思によらずに判決等の内容を実現するための手続です。
具体的には「AはBに対して10万円支払え」との判決があった場合に、Aの自動車、預貯金、給料などを差押え(処分できないようにすること)したり、「AはBに対して建物を明渡せ」との判決があった場合に、直接連れ出して明渡しを実行したりします。

賃貸契約時

「老朽化」とはどういう状態をいうのですか。目安などはありますか

家主として退去を求める場合の「老朽化」に、具体的な基準はありません。建物が朽廃(きゅうはい)して効用を失った場合には、賃貸契約も当然に終了しますが、そうした例は稀です。
通常、老朽化はあくまでも一事情として、更新拒絶の正当事由の要素として判断されます。老朽化の尺度としては、一般的な耐用年数や、耐震性評価、修繕工事に要する額(と建替に要する額の比較)などを参考にします。

正当事由・立ち退き料

老朽化を理由に立ち退いてもらう際の準備などはありますか

建物の老朽化の程度を、できるだけ客観的な資料で明らかにする必要があります。これまでの被害や修繕が多数ある場合は時系列で整理します。この他、耐震性診断をとり、また修繕工事の見積もりが高額となることも確認しておきます。外見上老朽化が著しい部分については写真等で保存しておくとよいでしょう。

その他

老朽化した建物について立退きを拒否され、借家人や通行人などに被害が出た場合の責任は

賃貸契約上、家主は建物を安全に管理して借家人に提供する義務があります。
したがって、建物の不具合によって借家人に被害が出た場合は、たとえそれが借家人が立退きに応じなかった場合であっても、損害賠償が必要になる可能性があります。
通行人などに対しても、不法行為として、やはり損害賠償が求められる可能性があります。
建物の所有者には、たとえ過失がなくても責任が生じる、工作物責任と言われる特殊な責任があります。