当事務所は、不動産賃貸関係に特化して取り扱っております。
家賃滞納による退去や回収をはじめ、契約違反や、土地の賃貸借など、賃貸人（貸主）の代理人として、幅広くトラブルに対応します。
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建物明渡（家賃滞納）
建物の賃貸借契約に関し、家賃の滞納が生じた場合に、その催促を行い、それでも支払がなければ契約を解除して退去を求めます。
通常は、滞納の累積額が2ヶ月分から3ヶ月分程度になっていれば、催告（催促）の後、賃貸借契約を解除することができます。
当事務所では、滞納者に対して内容証明郵便や普通郵便を用いて、支払を督促しつつ、支払がない場合には解除する旨も通知します。通知文書は必要な情報に不足がない限り、ご依頼の後、即日か翌日に発送します。
支払期限は通常は到達見込日から5日程度を定めます。
期限内に十分な支払があれば、賃貸借契約は継続することになりますが、既に数ヶ月の滞納がある場合、通常は入居者も資金がなく、支払はなされずに契約解除となり、退去を求めることとなります。
解除通知にも法律上の要件がありますので、なるべく早い段階からご相談いただくのがよいです。
建物明渡（契約違反）
賃貸借契約を解除して退去を求めるとき、理由の中で最も多いのは家賃滞納ですが、他にも契約違反を理由とする場合があります。
契約違反の中身は様々ですが、当初と違う人や会社が利用している、住居専用なのに事務所や倉庫として利用している、特殊な設備を設置している、承諾なく内装を大きく変更している、不特定多数を招いて事業やイベントを行っている、禁止されたペットを飼っている、近隣に迷惑行為を行っている、反社会的な人物が出入りしている、違法薬物等で逮捕された、などです。
家賃滞納と異なり、それが契約違反に当たるか、当たるとしても退去を求めるほどの違反といえるか、などは争いになりやすく、裁判等でも時間がかかります。
当事務所ではこのような契約違反を理由とする退去も取り扱っております。
家賃回収（請求・差押え）
家賃滞納を理由として明渡を求める場合、同時に家賃の支払も求めます。裁判でも、明渡と支払は同時に判決に記載されます。
任意に支払がある場合もありますが、滞納するような入居者は、十分に支払ができません。ほとんど支払がないことも多いです 。
そこで、判決を元に、支払の強制執行（差押え）を検討することになります。
既に退去した方について、家賃の請求のみのご依頼にも対応しています。裁判を経ずに退去した場合、支払義務を確定するため、通常は裁判により判決を取得します。分割払いの約束がある場合もまずは裁判で判決を得ます。
金銭債権の回収は、預金、給料、不動産等の財産の差押えが中心です。当事務所では各種財産の差押えのご依頼も受け付けております。
預金等の口座照会（情報取得）
相手の財産がはっきりしない場合は、銀行の本店や証券会社の本店宛てに、裁判所を通じて口座の有無や残高を照会することができます。
これは民事執行法という法律に、比較的最近、定められた手続で、金融機関は選ぶ必要がありますが、支店や口座番号、口座種別などがわからなくても、名義人さえ特定できていれば、当該金融機関の全支店を対象に照会することができます。
口座に相応の残高がある場合は、差押えを検討することになります。
財産開示
裁判などで判決を取得したり、公正証書により支払義務を認めている場合など、相手を裁判所に呼び出して財産状況を自己申告させる制度があります。
これは財産開示手続といい、相手の財産が必ずしも明らかではない場合に利用することになります。
相手が出席しなかったり、財産を秘匿したりすれば、懲役刑も含む刑罰がありますので、一定の効果は期待できます。
また、財産開示手続に出席するタイミングで、連絡が取れなかった相手と直接交渉する機会を得たり、財産開示手続の実施後にのみ行える、法務局への不動産情報取得手続（日本全国の相手名義の不動産を照会できます。）も利用できます。
土地の賃貸借（地代滞納等による明渡し）
当事務所では、件数は少ないものの、建物のみならず土地の賃貸借についても、建物と同様、借地の賃料（地代）の滞納その他の契約違反が生じた場合の催促と解除、明渡しを実現する手続を取ります。
建物を収去して土地の明渡を実現する場合は、建物明渡と比べ、規模が大きく異なりますので、個別にご相談ください。
家主都合の解約
当事務所では、特に契約違反がない場合に、家主側の都合（老朽化、収益性向上のための建替えや、自己利用など）での退去交渉も承ります。
もっとも、借地借家法その他の法令で、入居者の保護が図られておりますので、立退料の支払いなど、相応の負担をしなければ退去を求められない場合が多く、交渉は簡単ではないことが多いです。弁護士報酬についても、事案に応じてお見積もりいたします。
契約締結交渉・立会
賃貸借契約の締結・更新等において、契約書の確認、作成や、契約締結に際して立会を行う事が可能です。
不動産賃貸借のトラブルに数多く接していると、契約内容や契約種別に当初から配慮していれば、トラブルを回避したり、損害を最小限にしたりできたであろうケースが少なからずあります。
また、契約書が一切ないことでトラブルとなることもあります。
予防的観点から、契約締結時にご相談いただくことは非常に有効ですので、これからご契約や更新等を検討されている家主の方は、お気軽にご相談ください。
定期建物賃貸借契約のご相談
定期建物賃貸借契約（定期借家契約）は、契約満了により更新なく退去を求めることができる契約です。
家主が一定期間後に退去させることを希望する場合は、定期借家によることを是非とも選択すべきです。
なぜなら、普通の契約では立退料や正当事由が要求され、退去を求めることが困難だからです。このように、定期借家は一定期間の後に退去をさせたい場合には有用な契約形態ですが、締結時の手続を誤ると有効に成立しません。
したがって、定期借家のご利用を検討している場合は、事前にご相談いただくことをお勧めします。
現地訪問調査
滞納や契約違反がある場合などに、現地を訪問して入居者と接触し、状況を確認したり催促を代行することも可能です。
正式に請求についてご依頼いただく前でも、訪問・調査・相手の意思確認のみのご依頼も可能です。
所在調査
相手が行方不明になった場合などに、住民票を調査したり、連帯保証人に連絡が付かない場合に、連絡先電話番号をもとに、携帯電話会社に契約者情報を照会することも可能です。主に弁護士に認められた職務上請求手続や、弁護士会長名で送る弁護士会照会手続を利用します。
