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原則としての解除方法（催告）
建物賃貸借契約に限らず、契約は一般的に、相手の契約不履行（債務不履行）を理由として、解除して終了させることができます。
そして、民法の定めにより、相手の債務不履行を理由とした解除においては、「催告」つまり催促を行ってもなお履行がない場合に、はじめて解除できることになっています。
建物賃貸借契約でも、特別な約束（特約）がない限り、入居者が家賃滞納という債務不履行をした場合、「催告」してからでないと解除できません。
一度はチャンスを与えて、それでも家賃を払わない場合でないと、退去させられないのです。これは、反対に言えば、催促されて家賃を払えば居住できる、ということです。
無催告解除特約
民法の原則は、一般的には契約書の記載で修正することができます。
したがって、民法では解除に催告が必要とされていても、契約書で「催告なくして解除できる」と合意することが可能です。この特約を無催告解除特約といいます。
建物賃貸借契約における無催告解除の有効性
通常の契約では有効な無催告解除特約ですが、建物賃貸借契約においては、必ずしも有効とは限りませんので、注意が必要です。
建物賃貸借契約においては、入居者が建物を継続使用することによる利益を保護する趣旨で、解除には制限がかかっています。
無催告解除についても同様で、契約書に無催告解除特約があるからといって、当然に、滞納発生時に催告なく解除できるわけではありません。
判例では、催告なくして解除することが「あながち不合理とは認められない」場合にだけ無催告解除が可能として、限定的に解釈しています。
したがって、契約書に無催告解除特約があるからといって、いつでも解除できると考えず、経過をまとめ、契約書その他の資料を準備した上、早期に弁護士に相談されることをおすすめします。
