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賃借人の漏水調査への協力義務違反と契約解除

東京地裁平成26年10月20日判決

　本判決は、建物の賃貸借契約において、賃借人が漏水調査に協力しなかったことを主たる理由として、信頼関係の破壊を認め、契約解除を是認した事例です。

事案の概要

争点

　本件の主たる争点は、①賃借人の債務不履行による契約解除の可否、②賃借人の協力義務違反と賃貸人の損害との因果関係、③漏水工事が完了するまでの階下の部屋の（退去日以降の）階下の賃料相当の損害賠償です。

裁判所の判断

　裁判所は、漏水の調査及び修繕工事は建物の保存に必要であるから、賃借人には協力すべき義務があり、本件で賃借人の拒絶に正当な理由はないとして、債務不履行（協力義務違反）を認め、解除による明渡義務を肯定しました。
　そして、階下の部屋の解約に伴い、賃貸人が階下の入居者に対して支払った、補償費25万円，移転費22万9600円，引越業者代4万9350円及びハウスクリーニング費用3万9900円の合計56万8850円も、因果関係を有する損害として、損害賠償を認めました。
　もっとも、階下の部屋の賃料相当額を負担する期間については、漏水工事完了までではなく、調査が可能になるまでとしました。漏水自体は賃借人の責任ではないので、調査後、工事完了までの期間は責任を負わないという考え方です。

ポイント

　賃貸借契約のトラブルにおいて、修繕や調査への協力が得られない、という例は意外と多くあります。特に、何らかの事情で賃貸人と賃借人の間に不信感などがある場合に問題となります。
　大半は、それでも間に第三者（弁護士等）が入れば、協力に至り短期間で解決します。ただし、中には裁判となったり、仮処分（緊急性がある場合の裁判所の決定）となったりする場合もあります。
　調査や点検、修繕は、ときに建物の価値に関係したり、利用する方の安全や衛生に影響したりする場合がありますので、お困りの場合は、弁護士にご相談されることをお勧めします。

無断転貸による信頼関係の破壊

東京地裁令和3年11月29日判決

　本件は、東京都港区内にビルを有する家主が、貸している店舗物件で転貸があったとして契約解除を通知し、解除が認められた事例です。

契約内容

　この物件は1980年代から、賃借人に対して貸し出され、主に衣料品販売、化粧品販売等の店舗として使用されてきました。
　更新が繰り返され、直近の契約内容は次の通りでした。禁止行為や解除要件は一般的なものです。

転貸の概要

　賃借人は、2009年11月に、かつら販売業大手のA社との間で商品販売業務に関する契約を締結し、A社は2010年4月頃にこの物件に女性用ウィッグの専門店をオープンしました。
　その後、約10年間、A社はウィッグ専門店としてこの物件を使用していました。
　賃借人とA社は、両者間の契約を賃貸借契約（転貸）ではなく、A社から賃借人に対して商品販売業務を委託する契約であり、支払われる料金も、賃料ではなく業務委託手数料である、などとしていました。その料金は、最低保証額が月額132万円（税別）で、売上が2000万円を超えた場合に超過額の2%を加算するというものであり、加算は実際にはなされたことがなく、事実上は132万円固定額でした。
　また、A社従業員が本件店舗に派遣され、賃借人の従業員は一人も本件店舗では働いていないという状態でした。
　家主は2019年に転貸の事実を知り、契約の解除を通知して賃借人及びA社に建物明渡を求めて提訴しました。

争点

　裁判上の争点は次の通りです。

①転貸の有無

　転貸ではない、と主張する賃借人及びA社は、業務委託として売上げに連動した販売手数料を支払っている、建物使用の警備料金、電話料金、保険料等は賃借人が支払っている、A社従業員の稼働は受託業務の履行補助に過ぎない、など主張しました。あくまでも、賃借人がA社から手数料を受け取って受託業務を行っている、という形です。
　これに対して家主としては、事実上の定額払い、賃借人従業員の不在等を主張して反論しました。

②承諾の有無

　賃借人及びA社は、本件店舗がA社のブランドであることは一見して明らかであるが、家主は長期間問題視してこなかった、などとして黙示の承諾があった、としました。
　家主は建物の外観のみしか確認できず、スタッフの所属や業務契約の内容は判らなかった、と反論しました。

③信頼関係破壊の有無

　賃借人は、仮に転貸であるとしても、賃料支払に問題はなく、使用態様の変更もないから家主に不都合・不利益はないとして、信頼関係は破壊されていないと主張しました。
　家主は、無断転貸である以上、信頼関係は破壊されている、と主張しました。

裁判所の判断

　裁判所は、結論として無断転貸による契約解除を認め、賃借人に退去を命じました。

　転貸の有無については、毎月定額の支払いをしていたA社が賃料と認識し、働いていたのがA社従業員のみであり、必要諸経費もA社が負担していた事実などから、これを認めました。

　承諾の有無については、家主が、転貸について確信的に知ったのが近時であった、という家主の供述が信用できるとして、転貸を承諾していたことはない、と判断しました。

　さらに信頼関係の破壊については、「使用利益を言わば横流しする行為」と述べ、原賃貸と転貸の間の賃料差が大きいことなども指摘して、信頼関係の破壊を認めました。

ポイント

　建物の賃貸借契約においては、家賃滞納が最も典型的な契約違反ですが、それ以外にも迷惑行為や目的外使用、定員超過などの契約違反が問題となることも多く、本件のような無断転貸も少なからず生じています。
　契約違反による解除では、信頼関係の破壊の有無（無断転貸や無断増改築では、文言として「背信行為と認めるに足りない特段の事情があるか」という言い方がなされることもありますが、価値判断としては、両者は共通すると考えられます。）が問題となります。
　本件は、家賃の差額を賃借人（転貸人）が得ている事実などから、家主に表面上は不利益・不都合がなくても、解除が認められる、とした点で参考となります。

家賃債務保証会社の方へ

家賃債務保証業務における弁護士の役割

　家賃債務保証会社において、契約数が増加していくと、当然ながら滞納事例も相当数に上ります。
　したがって、家賃債務保証事業においては、滞納賃料や退去遅延による損害金、交渉や訴訟の費用等をいかに軽減できるかが、事業の成否の鍵となります。
　そこで、各滞納者に対する交渉、訴訟等を正確かつ迅速に行っていく必要があります。
　保証会社と提携する弁護士も、交渉や訴訟において可能な限り短期間で解決するための手段を熟知し、契約情報や進捗状況を正確に保証会社と共有しなければなりません。

当事務所の強み

　当事務所は、不動産賃貸借に注力し、首都圏にとどまらず全国において多くの滞納・明渡案件を解決しております。専門的に取り扱うことで裁判例や法令を熟知し、また多数の経験を元にして、最も確実かつ効率的な対処方法を選択・提案することができます。

　また、当事務所の弁護士は元エンジニアであり、ITシステムを用いた効率的、正確な情報共有が可能です（例：各種SNS、チャットツールによる連絡、CSVファイルによる督促先の指定、各種クラウドを利用した資料の共有など）。　

　当事務所では、これまでの経験から、訴訟を中心とした迅速な対応をする体制を整えており、地域を問わず、短期間で退去を実現しております。

顧問弁護士の費用（顧問料）等

　主に保証契約の規模と概ねの案件数で、顧問料をお見積もりします。
　概ね、10万円／月～30万円／月（税別）です。家賃保証会社のご担当者で、顧問弁護士をお探しの場合は、まずは一度ご相談いただければと思います。

新型コロナウィルスによる売上げ激減と、飲食店の賃料支払義務

東京地裁令和3年7月20日判決

　この事例は、店舗物件を賃借して飲食店（創作和食）を経営する会社が、新型コロナウィルスの影響で経営が悪化し、家賃滞納を理由として貸主から建物明渡と滞納家賃の支払いを求められた事例です。

　飲食店側は、売上げが激減し、利益が90％減少していることから、家賃支払債務も90%相当が消滅していると主張しました。また、緊急事態宣言が出されていた間は賃料支払債務を負わない、と主張しました。

　この他、連帯保証人（元代表取締役）は既に辞任し、代表取締役及び取締役の地位を離れているから、保証債務負わないと主張しました。

賃貸借契約の内容

　飲食店営業を目的とした賃貸借契約です。
　期間　　2013年10月1日から2023年9月30日まで
　賃料等　月額189万2205円

　飲食店の運営会社の代表取締役（2013年9月当時）は、上記の賃貸借契約において、連帯保証人となっていました。

経過と争点

　2020年初頭から拡がった新型コロナウィルス感染症により、飲食店は来客が減少したり、休業を余儀なくされるなど、経営環境が厳しくなりました。

　そこで、本件の被告会社も、2020年2月分から7月分までの賃料等、合計1265万円以上を滞納したため、貸主から催告・解除通知の書面が2020年8月末ころ、送られました。

　その後も滞納が継続し、明渡しと支払を求め、貸主側は2020年9月23日に裁判を起こしました。

　被告店舗側は、飲食店の利益が90%減少していることから、貸主の義務も90%消滅しているため、賃料支払債務もやはり90%減少していると主張しました。また緊急事態宣言が出されて店舗が営業できなかった期間は、物件が使用することができなかったから賃料は発生しない、と主張しました。

　この他、連帯保証人は2016年7月31日に代表取締役を辞任しているため、黙示の合意もしくは解除または信義則違反を理由に、保証債務を負わない、とも主張しました。

裁判所の判断

　裁判所は、結論としては新型コロナウィルス感染症による経営の悪化については、賃貸借契約には影響しないと判断しました。

　貸主は特に、物件の使用を制限したわけでもなく、また当事者間で特別な取り決めもない、ということがその理由です。

　連帯保証人の、代表取締役を辞任しているから保証債務を負わないとの主張に対しても、いずれも理由がないとして、認めませんでした。

　結果として、貸主側の請求はいずれも認められました。　

ポイント

　新型コロナウィルス感染症の蔓延により、多くの飲食店は経営の著しい悪化を余儀なくされ、閉店や倒産が相次ぎました。

　当事務所にオーナーから寄せられる相談の中にも、こうしたテナントの経営悪化による家賃滞納についてどうしたらよいか、というものが多くあります。

　テナントとの信頼関係の維持や、退去の回避のために家賃の減免を検討することも一つの考え方ですが、支払うべきは支払って貰うという対応も可能です。本裁判例にもあるとおり、裁判所は、家主に負担を転嫁するべきではない、という判断をする傾向にあります。

　コロナ禍は、たしかに店舗経営者（賃借人）には大変な試練ではありますが、家主には家主のリスク（物件の不具合や金利上昇等）もあり、もちろんこれは賃借人には転嫁できません。したがって、冷静に対応を選ぶ必要があります。

　家賃滞納等でお困りの場合は、一度、ご相談されることをお勧めします。

家主の承諾なく民泊を行ったことが、信頼関係を破壊するとして解除を認めた事例

東京地裁平成31年4月25日判決

　本判決は、転貸は可能としながらも住居使用目的に限定していた賃貸借契約において、民泊営業は目的外使用であって信頼関係を破壊したとして、解除を認めた事例です。

契約内容

　都内のアパートについて、2015年の賃貸借契約締結時には、「（借家人名）の住居として使用する」との約定及び「転貸することを承諾する」との特約がありました。
　借主の住居として使用することと、転貸することはやや不整合ですが、標準的な書式に、転貸の承諾を特約とした盛り込んだ結果のようです。

民泊の実施

　もともと、このアパートはやや管理状態が悪く、以前は空室が続くなどしていました。そこでオーナーは、試しに民泊を行いましたが、結局安定収入にならなかったので、民泊はやりたくないと考えていました。
　しかし、問題となった賃借人は、オーナー自身は民泊をやりたくないとしても、自身か第三者において民泊を行おうと考え、借りるに至りました。
　そして、上記の通り、転貸の承諾は得たものの、民泊の承諾はオーナーから得ないまま物件を借り、民泊を実施しました。

裁判所の判断

　裁判所は、結論としては用法遵守違反による解除を認めました。
　仮に転貸が承諾されていたとしても、特定の借主が長期間住居として利用する場合と、不特定多数者が利用する民泊とは使用態様に差異が生じる点や、実際に、民泊によるトラブル（誤って近隣の部屋に入ろうとする、大声を出す、ゴミ出しマナー違反など）が生じている点などを考慮しています。
　また、民泊が発覚した後も一定期間、民泊営業を継続した点なども、信頼関係を破壊する理由として挙げています。

ポイント

　民泊は、利用する側にとってはホテルや旅館とは異なる滞在もでき、また数百万戸と増え続ける空き家の有効利用としても注目されています。
　しかし、物件オーナーやマンションの管理組合としては、民泊はトラブルが頻発するとして敬遠する方も多いです。
　本判決は、契約時に説明がなく、また実際に民泊によってトラブルが生じているなどの事実を前提に、解除を認めた事例として参考になります。
　物件を借りて民泊営業を行う場合は、民泊を承諾する旨を明確に文書化しておく必要があります。

2022年8月の夏期営業期間について

当事務所では、2022年8月は通常通り営業いたします。

提訴直後に滞納家賃を全額回収した事例

概要

　地方の学生向けアパートを1棟所有するオーナーからの依頼でした。滞納から3ヶ月で速やかに相談いただいた結果、家賃全額を回収することに成功しました。

賃貸借契約

経緯

ポイント

　本件は、岐阜県のアパートの事例です。この物件は、大学生向けの50部屋程度のアパートでした。

　きちんと管理されているオーナーで、滞納が発生した場合には速やかに督促をしていましたが、借家人の一人が督促に応じないとして、ご相談に見えました。

　すぐに借家人及び連帯保証人に対し、内容証明郵便で遅れを指摘し督促すると、弁護士名の郵便に驚いたのか、半月ほど後に全額の支払いがありました。

　当事務所では、内容証明郵便発送と同時に提訴準備を始め、相談から2週間後には訴状を提出しています。裁判所に書類が届いて数日で家賃が支払われたため、訴訟は取り下げました。

　当事務所では、提訴後初回期日前に解決した場合は、訴訟の着手金をいただいておりません。

　これは裁判所が訴状受付に日数を要することから、訴訟提起を躊躇して時間を無駄にしてしまうことがないようにするためです。

　本件は、まさにこうした当事務所の特色が出たもので、速やかに提訴しつつも、無事裁判をせずに解決し、裁判についての弁護士費用も発生しなかった、という事例です。

弁護士の活動・費用

迷惑行為（近隣居住者を誹謗中傷、うめき声を上げ叫ぶ、ドア開閉の騒音）を理由として、賃貸借契約の解除を認めた裁判例

東京地裁令和3年11月17日判決

　本判決は、東京都内の共同住宅における賃貸借契約において、賃借人が迷惑行為を繰り返し、再三の警告を受けてもやめなかったため、家主との間の信頼関係は破壊されているとして、契約解除及び退去義務を認めたものです。

契約内容と迷惑行為

　本件の物件は、家賃6万円のマンションであり、賃借人2012年6月に入居して以降、1年毎に契約を更新して居住を継続していました。

　そして、5年後の2017年6月には迷惑行為を繰り返すようになっていました。内容は、次の通りです。

• 近隣居住者を名指しで誹謗中傷する言葉を叫ぶ
• わけのわからないうめき声を上げながら叫ぶ
• 玄関ドアを何度も開閉させ，大きな物音を立てる

　なお、賃貸借契約書には「共同生活の秩序を乱す行為があったとき」は無催告解除ができる旨の規定がありました。

交渉経過　

　入居者側は迷惑行為を否認する一方、上階の部屋の床に穴が開いており、そこから大麻の匂いが漂ってくるから苦情を述べには行った、などと述べていました。しかし、上階の部屋は空室でした。

　2017年6月、管理会社は、迷惑行為を行った入居者に対して誓約書を書かせました。迷惑行為を行わないことや、病院で治療を受けること、誓約に違反したら法的措置に異議を述べないこと、などです。

　しかし、迷惑行為はなくならず、入居者は昼夜問わず、壁等を叩く・大声をあげて騒ぐ、などしていました。

　そこで、2018年6月には、家主が迷惑行為を中止するよう求める通知書を提出しました。

　それでも入居者は迷惑行為をやめず、近隣居住者からの苦情も多数寄せられるようになりました。そこで2020年9月、2021年2月にも、通知書により迷惑行為の中止を求め、法的措置も辞さないと警告しました。

　それでも迷惑行為がやまないために、家主が退去を求めて訴えを提起しました。

裁判所の判断

　裁判所は、管理会社の担当者や近隣住民の証言や、苦情の事実などから、迷惑行為を認定し、近隣居住者に対する精神的苦痛や相当な迷惑を被らせていることを理由に、契約解除条項に該当するとしました。

　そして、度重なる警告を無視して迷惑行為を継続したことから、訴状が到達した時点で、信頼関係の破壊があったとし、入居者に対し退去を命じました。

ポイント

　入居者が騒音や奇行などの迷惑行為を行うとして、家主から相談を受けることは少なくありません。本判決は迷惑行為があった際に契約解除が認められた事例として参考となります。

　迷惑行為がある場合は、迷惑行為があったこと、それが特定の入居者によるものであること、中止するよう相手に警告を与えたこと、などを、証明する必要があります。

　防犯カメラやボイスレコーダーでの記録、近隣の証言の確保、内容証明郵便の活用などにより、確実な証拠を残すとともに、早めに相談されることを勧めます。

ゴミを部屋に溜め込んで改善しない借家人に対する、用法遵守義務違反による契約解除を認めた裁判例

東京地裁令和3年11月30日判決

　本件は、借家人が貸室内にゴミを溜め込んだとして、家主から契約解除され、建物の明渡しを求められた事案です。裁判所は、借家人の用法遵守義務違反を認め、退去を命ずる判決を出しました。

事案の概要

　物件は東京都台東区の12階建てマンションの5階の一室です。

　契約は2014年7月からで、賃料および管理費は合計60,000円／月です。借家人は入居時48歳の男性で、障がい者および身体障がい者としての認定を受けていました。

　2年毎の更新を経て、賃貸借契約は、2020年7月にも更新されました。

　借主は、いつからかゴミを溜め込むようになり、2020年には、室内に段ボール，空ペットボトル，ビニール袋に詰めたゴミを溜め込み，床上１ｍ以上にそれらが積み上がった状況となっていました。いわゆる「ゴミ屋敷」状態になっていたものと思われます。

　2020年11月には家主は通知書を送り、ゴミの堆積状況が用法義務に違反するとして、本件の是正を求めました。しかし改善はなく、同年12月には、契約の解除通知を送りました。

双方の言い分

　家主側は、賃貸借契約書の善管注意義務や、マンションの使用細則における「不潔、悪臭のある物品」の持ち込み禁止、に違反するなどとして、信頼関係が破壊されていると主張しました。

　借家人側は、使用細則は見ていない、また、過去には片付けをしたこともあり、片付けが現在できないのは体調不良が理由でやむを得ないとして、信頼関係は破壊されていない、と主張しました。

裁判所の判断

　裁判所は、ゴミの堆積が建物の汚損・損耗を著しく進行させ、周囲にも悪臭・虫害などの悪影響を及ぼす、としました。

　そして、ゴミが1メートルにもわたって堆積している状況は、使用細則の定めなどを待つまでもなく、民法上の用法義務違反にあたるとしました。

　借家人の出入りの状況や裁判への対応状況などからすると、借家人が主張する、体調不良によって改善できなかったという、やむを得ない事情は認められない、としました。

ポイント

　賃貸借契約を解除するには、契約書上の規定に形式的に違反しているのみならず、両者の信頼関係が破壊されていることが必要とされています。

　これは裁判所の運用として定着していますが、具体的な信頼関係の破壊の有無の判断はなかなか難しい場合もあります。

　本件は、いわゆるゴミ屋敷のような状態にある部屋について、用法違反を認定した一事例として、参考となります。

　部屋に1メートル以上もゴミが堆積して、周囲にも被害が出ていたということで、結論としては解除が認められてしかるべき事案といえます。ただし、こうした事例もケースバイケースですので、本人の責任（体調不良の有無）や経緯、他人への被害の程度、改善の見込の有無なども考慮し、個別に判断が必要です。

債務不履行の有無の判断において、保証会社による代位弁済を考慮すべきではない、とされた事例

大阪高裁平成25年11月22日判決

　本判決は、賃借人の家賃滞納後に保証会社による支払いがなされていた件で、保証会社が代位弁済（代わりに弁済）しても、賃料不払いという事実は変わらない、という判断をしたものです。

契約内容及び事実経過

　本件は、家賃・共益費等月額78,000円の賃貸住宅の事例です。借家人は、保証会社との間で家賃等について保証委託契約を結んでいました。

　2011年12月の契約後、数ヶ月後の2012年2月から支払いが遅れ始め、結局、同年4月から8月まで毎月78,000円を保証会社が毎月代位弁済しました。合計は39万円です。

　そして、賃貸借契約は解除されたとして、家主が明渡しを、保証会社が支払いを求めて提訴しました。

　なお、保証委託契約においては、訴訟提起時の滞納額に加え，月額賃料等の１０ヶ月分相当額を上限として保証する旨、定められていました。

　本件は、滞納の事案としては一般的です。実際に、一審の裁判所（神戸地裁尼崎支部）は、原告らの請求を簡単に認めています。

論点

　本件の論点として、保証会社により代位弁済がされ、家主自身においては、滞納分の回収ができている場合に、当該代位弁済の事実が、除権の行使の根拠たる債務不履行の有無に影響するか、というものがあります。

　要は、家主は保証会社から支払いを受けて損をしていないから、解除はできないのではないか、という問題です。

裁判所の判断

　裁判所は、控訴人（借家人）の主張をあっさりと退けて、次のように述べています。

　「賃貸借保証委託契約に基づく保証会社の支払は代位弁済であって，賃借人による賃料の支払ではないから，賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するに当たり，保証会社による代位弁済の事実を考慮することは相当でない。なぜなら，保証会社の保証はあくまでも保証委託契約に基づく保証の履行であって，これにより，賃借人の賃料の不払という事実に消長を来すものではなく，ひいてはこれによる賃貸借契約の解除原因事実の発生という事態を妨げるものではないことは明らかである」。

ポイント

　高裁の説明は、至極もっともではあります。

　つまり、「家賃滞納があったら解除できる」ということは「家賃の支払いがなされれば解除できない」ということですが、保証会社による支払いは家賃の支払いではなく、あくまでも保証の履行（実行）に過ぎず、別物ということです。

　たしかに、家主の金銭的な損得だけに着目すれば、保証によって損失は補填されます。しかし、借家人の不払いの継続という点が重要で、そのような借家人との信頼関係がなくなるのはやむをえません。

　これは、保証会社ではなく、保証人からの支払の場合も同様のことが言えるでしょう。