解決事例 | 家主（賃貸人）側の方の家賃滞納、明渡し、立退きに関するご相談は全国対応の「弁護士法人赤坂見附法律事務所」へ

解決事例

【外国人入居者の早期明渡し】6952

概要

　本件は、東京都足立区内の住宅街にあった一戸建ての明渡し例です。当初生活保護を受けていたものの、その給付が終了したために滞納がちになった外国人入居者の例です。
　速やかに連絡し、訴訟を提起しました。直接、弁護士と入居者との間で交渉するなどもしたけっか、転居自体は任意になされましたが、多数の残置物があったため、強制執行で撤去することとなりました。

賃貸借契約

経緯

概要及び経過

　借家人は東南アジア系の女性とその子供2人（小学生）の、3人家族でした。
　依頼者がオーナーチェンジにより物件を購入する前から借りており、賃貸借契約書や本人確認資料などがない状況でした。もっとも、生活保護を受給しているため、家賃の支払いについても生活保護によってまかなわれると考えられていました。
　ところが、所有権を移転してからほどなく、収入が増えたためか生活保護の打ち切りが決まり、その後、家賃の滞納が始まりました。
　滞納額が3ヶ月分となったところで、連絡も応答もなくなり、法的な対処をご依頼いただくことになりました。

当事務所の対応

　生活状況から、滞納された賃料については回収が困難となることが予想されたため、滞納額の拡大を防ぐためにも、明渡しを急ぎました。
　速やかに催告・解除通知を送付し、相談から2週間で訴えを提起したところ、相手（被告）が裁判を欠席したため、すぐに明渡しの判決が出ました。
　何度か弁護士と借家人との間では電話で話をしており、退去の移行は伝えられていました。

　結局、強制執行（明渡）までに一定程度の家財道具は持ち出されていました。もっとも、持ち運びが困難な大型家具等や、ゴミ類の不要なものは残置してあったため、その撤去処分には相応の時間・費用がかかりました。

（居間及び庭の残置物）

ポイント

　本件の特徴は、外国人入居者である点と、オーナーチェンジ前からの入居者という点です。いずれも近時、その数が増えているように思います。
　まず、外国人入居者についてですが、そもそも日本で生活をする外国人がその数や割合において増加傾向にあるため、絶対数が多いといえます。
　それに加え、外国人の場合、賃貸契約その他の日本の契約習慣に慣れていない、ということや、外国人は外国に帰国すると、親族等も少ないため追跡や督促が難しいという点が理由として挙げられます。
　そのため、入居の際には保証会社等を利用したり、緊急連絡先の確認をするなど、審査を厳格に行うことが大切です。
　そして、もう一つのオーナーチェンジ物件についてですが、オーナーチェンジの場合、えてして売り手側は入居時の審査が甘い物件であったり、入居者に問題があることから、売却してしまおうと考えることがあります。また、前後の賃貸人間の引継ぎが不十分である場合が、比較的多いです。
　本件はその理由の一つとしては、賃貸借契約自体の不備や本人確認資料等の引継ぎの不十分さ、調査不足・売却仲介業者の説明不足などが考えられます。
　本件はこうした特徴的な点が重なったものであり、典型的な滞納例ともいえます。結果的に5か月弱で完全な退去に至りましたが、外国人であったり、オーナーチェンジで情報が不足しているような場合は、滞納1，2か月の時点で、是非お気軽にお問い合わせ下さい。

（居間及び庭の撤去後の様子）

弁護士の活動・費用

契約違反（ゴミ屋敷）による解除及び退去・明渡し

概要

　本件は東京都北区内のアパートの明渡しの事例です。

　この賃貸物件においては、近隣の住民から苦情（悪臭等）が寄せられていました。そして、相当のゴミ屋敷状態であることが判明しました。すぐに契約を解除して提訴したところ、訴訟を待たずに早期に任意の退去・明渡しを実現できました。

賃貸借契約

経過

　借家人は1人暮らしの60代男性です。
　近隣住民から悪臭と獣害・虫害について苦情が入り、借家人と連絡を試みるも、連絡は取れませんでした。
　近隣住民が不快感を覚える他、夏を迎える時期であったため、衛生面の問題も重大でした。
　部屋が建物の中心に位置するため、上下左右に悪影響が及ぶ恐れがあったことから、家主としては早期の対応が必要と考えました。
　警察立会の下、室内に入ったところ、思いがけず本人が在室していましたが、足の踏み場もないほどのゴミ屋敷となっている様子を確認しました。
　借家人の意向は明確ではなく、この現場を離れた後は、再び音信不通、行方不明の状況となってしまいました。
　借家人の所在が明らかではなく、法的に解決するべくご依頼となりました。
　なお、他の弁護士にまずは相談されたものの、明渡しにはあまり特化していなかったことから、当事務所にご相談いただきました。

経緯

対応結果

　家主から提供された写真を確認しただけでもすぐに契約違反状態に陥っていることがわかりました。
　ゴミ屋敷状態は、理屈としては賃貸借契約における注意義務違反といえますが、実際には外部からは状況も確認できず、また、契約違反となるのはどの程度か、となると判断は難しいものがあります。
　しかしながら、周辺に与える影響や、建物設備の劣化などは深刻であり、早期の対応が必要です。
　そこで、当事務所でも速やかに解除通知を送付し、最速での訴訟提起をしました。
　本件では、訴状が受理され、裁判所の審査をしているタイミングで、偶然借家人と連絡が取れました。そして即時解約・鍵の返却があり、退去・明渡しができました。
　

ポイント

　ゴミ屋敷の場合、家賃滞納のように一見して契約違反と判断できない場合があります。
　裁判でも必ずしも契約違反が確実に認められるとは限りませんが、交渉と併行して裁判を行うことで、相手も対応せざるを得ませんし、客観的状況の確認や記録も可能です。

　ゴミ屋敷は漏水や腐食に繋がることも多く、建物の価値を毀損しますので、家賃滞納等がなくても速やかに法的措置を執ることが肝要です。
　近隣から苦情が入り、借家人と連絡が途絶えているなどゴミ屋敷の予兆が散見される場合は、当事務所に一度ご相談下さい。
　また、明渡しに特化していない弁護士への依頼を進めると、得てして明渡しが遅れるばかりか、弁護士費用が嵩む傾向があります。
　当事務所では最短・最速での明渡しを実現します。是非お気軽にお問い合わせ下さい。

弁護士の活動・費用

ご依頼後1ヶ月余りで明渡しとなった事例

概要

　本件は練馬区石神井町のマンション一室の明渡し例です。
　たびたび家賃を滞納する入居者でした。当事務所にご相談いただいた際には、滞納分は2ヶ月程度でしたが、断続的に滞納が続き、家主から借家人に連絡がとれなくなっていました。
　相手との連絡が付きにくいことで、交渉が困難と感じ、契約を終了したいとご希望された家主からのご依頼後、1ヶ月で早期明渡しを実現した例です。

賃貸借契約

経過

　借家人は40代女性で、家賃の支払いが不安定で、滞納が常態化していました。
　滞納分が多額となることはなかったものの、家主が自主管理している物件であり、滞納分を毎月のように督促することは家主にとっては小さくありませんでした。
　家主から借家人に対しては、支払期限を厳守するよう何度も警告しましたが、変わらなかったとのことです。
　その後、ついに連絡がとれなくなり、直接訪問しても対応されなかったため、法的に処理すべく、ご依頼となりました。

経緯

対応結果

　ご依頼いただいた後、当日中に当事務所から催告書及び解除通知書を発送しました。速やかに発送し、裁判の準備をしつつ反応を待ちました。
　内容証明自体は保管期間経過で返送されましたが、同時に同内容で送付した普通郵便は届きました。そして、借家人から連絡がありました。
　言い分があるとのことでしたが、法的に当方からの解除・明渡請求に対して有効な反論とはならない理由に過ぎなかったため、提訴準備をしました。
　相手は弁護士に委任し、弁護士間のやり取りを経て、ご依頼から1ヶ月余りで任意に退去が完了しました。
　相手に弁護士が就くと、訴訟の見通し（借家人が敗訴して退去せざるをえないということ）がわかるため、比較的自主退去にいたる例が多いように思われます。

ポイント

　滞納がある場合、家主からの連絡に借家人が応答しなくなりがちです。
　そうした場合でも、弁護士からの内容証明郵便には応答することもあります。また内容証明郵便を経て訴訟提起すれば、無視していても訴訟で明渡判決が出るため、強制執行（強制退去）が可能となります。
　したがって、滞納が生じている場合は、ご依頼頂ければ退去に向けて着実かつ早期に手続を進めることが可能です。

弁護士の活動・費用

交渉による（訴訟によらない）明渡しと全額回収

概要

　本件は、川崎市郊外のアパートの1室の事例です。
　賃貸借契約は2006年からで、2020年に家主の男性が亡くなりました。その家主はアパートを他にも複数、所有して管理しており、家主の妻が相続により賃貸人の地位を承継しました。
　遺産の整理をしていたところ、借家人の1人の長期滞納が発覚しました（前家主は滞納を把握していたようですが、妻は知りませんでした。）。
　そこで、滞納者に対し、電話や訪問により連絡を試みましたが、安否すら不明という状況でした。
　当事務所が相談を受け、弁護士が警察官の協力を得て内部を確認すると、想定外に借家人が現れ、その後、交渉により退去及び滞納家賃回収が実現しました。

賃貸借契約

経緯

対応結果

　入居者の安否の確認ができないという状況から、警察官に臨場を依頼し、合鍵で解錠しました。
　すると、想定外に特に体調も悪くない様子の借家人が在宅していました。滞納額が増え、連絡を取りにくかったとのことでした。
　任意退去と滞納額の支払いについて説明すると、理解した様子でした。
　その後、入居者は親族から資金援助を得たようで、支払を完了すると共に、速やかに退去しました。
　結果的にご相談から1ヶ月かからずに滞納額の全額を回収し、2ヶ月かからずに明渡に至りました。

ポイント

　連絡に反応がない場合や、入居者の安否に不安がある場合でも、合鍵により承諾なく室内に入ると、後に違法性が認められ損害賠償責任を追及されるおそれがあります。
　インターネットの情報等にも正しいものも正しくないものもあります。具体的な行動に出る前に弁護士にご相談いただくことで、取り得る選択肢とその内容が正確に理解できます。
　何らかの不安がある場合、まずは弁護士にご相談下さい。

弁護士の活動・費用

ゴミ屋敷の明渡と原状回復費用の回収を実現した例

概要

　本件は練馬区内のアパートの明渡し及び回収例です。
　入居者は1人暮らしの60代男性で、喫煙者でもありました。訴訟の間は連絡がつかず、部屋の状況は判りませんでしたが、強制執行の段階で立ち入ると、内部は雑多なゴミが堆積し、壁はいたるところまで煙草のヤニでかなり傷んでいました。
　訴訟及び強制執行により、退去を実現すると共に、財産関係や親族関係を徹底的に調査し、滞納家賃の他、執行費用や原状回復（リフォーム）費用も含め、全額の回収に成功しました。

賃貸借契約

経緯

概要及び経過

　物件は練馬区内、環状8号線から少し住宅街に入ったところにある木造アパートです。
　滞納のある1階の部屋に入居していたのは、一人暮らしの60代男性です。
　30代の頃から、30年近く継続して居住しており、その間は滞納や迷惑行為などもなく、家主から見ればむしろ理想的な店子でした。
　借家人は日常的に仕事にも出て収入もあったようなので、滞納の理由は不明です。
　滞納後しばらくは、長年の関係からの遠慮もあり、家主や管理会社もそこまで強く催促はしませんでした。その結果、少しずつ蓄積した滞納額は1年分に膨らんでいました。

当事務所の対応

　基本的に、滞納案件はそれ以上の滞納額が増えないよう早期明渡を目指します。
　既に生じた滞納の回収は相手の資力次第の側面がありますが、退去を早期に実現することによる損害拡大の防止は、確実な効果が見込めるからです。
　ご依頼後、速やかに相手に催告・解除通知を送付し、訴えを提起し、裁判に欠席したため、すぐ明渡しを認める判決が出ました。
　判決に基づく強制執行の初回訪問において、初めて借家人と話をしましたが、やはり滞納分の支払は困難とのことで、強制執行を最後まで行うことになりました。
　強制執行で中に入ると、室内がゴミ屋敷のように物に溢れ、清掃不備などによる内装の著しい劣化状況も確認できました。　

　退去後、家主により原状回復工事が行われました。
　汚損が著しかったため、滞納分と合わせると家主側の出費はかなりの金額に及んでいました。
　その当時は借家人自身には見るべき財産はなく、勤務先も判然としませんでした。さらに、保証人として借家人の母親がいましたが、少し前に亡くなっており、他の相続人が相続放棄をしており、回収は困難と思われました。
　しかし、滞納額や原状回復費用が高額に及んだこともあり、徹底的に調査した結果、借家人に父方の相続財産があることがわかりました。
　そこで、当該相続財産の差押えを準備、通告しつつ交渉した結果、最終的には全額の回収となりました。

ポイント

　家賃滞納が発生する場合、基本的には資産や収入がないことが通常です。したがって、滞納額全額の回収が見込めません。
　そこで、保証人がいればその財産が当てになるのですが、賃貸借契約の期間が長期にわたる場合、保証人が死亡したり、保証人も高齢で無資力となってしまう場合があります。
　残念ながら回収困難なまま退去のみで終了するご依頼もありますが、可能な限り財産の調査を行うことで、本件のように満額の回収ができる場合もあります。弁護士には職務上認められた調査権限や、各種の差押、開示手続等の法的手続のノウハウがあります。
　ご依頼された家主様のご希望に添えるよう、最適な方法をご提案致しますので、まずは一度、当事務所にご相談下さい。

弁護士の活動・費用

借上げ社宅の明渡し例

概要

　本件は静岡県三島市内の借上げ社宅です。
　依頼人は全国展開している会社で、従業員のために支店各地の集合住宅などを一棟借上げ、当地に赴任された従業員の住居として提供していました。

　会社と従業員の間では賃貸借契約（転貸借契約）を結んでいました。従業員が離職すると、社宅を利用することはできませんので当該契約も終了することになっていました。
　借家人は、退社により転貸借契約が終了したにもかかわらず、家賃も支払わず居座っていましたので、法的な手続きを経て明渡しを実現した例です。　

賃貸借契約

経緯

経過

　借家人は従業員であった30代男性で、3月に自己都合で退職した後は、契約によれば明渡しが必要でした。しかし、従業員としてではなく一般の借家人としての再契約の申出がありました。
　社内での検討の結果、継続を認める方向でしたが、突如として連絡がつかなくなり、訪問しても緊急連絡先に連絡しても所在が判明しませんでした。

　1ヶ月後に連絡が入りましたが、必要な書類は提出されずがいつまでも提出されずにおり、またも連絡がとれなくなりました。
　結局、継続居住の話はなくなり、退去通知をしましたが、やはり応答がありませんでした。

　そこで、当事務所にご相談がありました。借家人の退社から8ヶ月後のことでした。

当事務所の対応

　既に何度も連絡を試み、退去を要請していたことや、先方が音信不通であることから、あらためての通知は行わずに速やかに裁判所に訴訟を提起しました。

　予想していた通り、訴状を借家人が受け取らなかったため、現地支店の依頼人担当者に現地調査をしてもらいました。
　応答はなく不在の様子で、電話にも対応がなかったため、裁判所にはその旨報告し、公示送達（相手が所在不明等の場合に裁判所に掲示することで送達とする手続）で訴状を送達しました。
　年をまたいだものの、2ヶ月余りで退去を命ずる判決が言い渡され、強制執行を申立てました。
　強制執行において、合鍵で中に入ったところ、借家人本人が部屋の隅に隠れていました。
　もっとも、すでに観念していたのか、特に抵抗せず、同行した支店担当者に合鍵を渡し、事後処理のための連絡先などを述べて素直に退去しました。
　

ポイント

　昨今は、専用の社宅を有する会社も減り、民間の賃貸住宅を利用した借上社宅が多いです。
　借り上げ社宅の特徴は大きく2つあります。まず1点目は、理論上転貸借となり2つの賃貸借契約があること、2点目は、身分関係（従業員であること）が契約条件となることです。
　いずれも、通常の賃貸借契約と比べて対応方法が大きく変わるということはありませんので、適切に事実関係を整理して主張することで、速やかに明渡の判決を得ることができます。
　特に社宅において従業員の地位を喪失した場合、明渡義務は比較的認められやすい傾向にあります。
　つまり、適切に法的措置を講ずれば、早期かつ着実に解決が可能です。
　会社にとって、従業員との関係を良好に保つことは重要ですが、退職した従業員とのやりとりに時間や労力をかけることは効率性や生産性の観点から望ましくありません。
　速やかに法的措置により解決を図ることが望ましいといえます。
　

弁護士の活動・費用

契約者により駐車場に放置された車両を強制執行せずに撤去した例

概要

　本件は小田原市内の住宅街にあるアパートの敷地内青空駐車場の事例です。
　賃貸人は、もともと賃借人アパートの一室を貸しており、その際に敷地内の駐車スペースも1台分貸していました。退去にあたり部屋の明渡は完了しましたが、車両だけ放置したままとなりました。
　こうした場合には、契約者との連絡状況、車両名義、車両の価値、駐車場の必要性などにより、とるべき手段が変わる場合があります。
　本件では、当事務所の調査により契約者と連絡が付いたため、処分についての同意を得て廃車回収業者を利用した撤去となりました。

賃貸借契約

経緯

経過

　賃借人はアパート自体の家賃滞納はなく、駐車場代の滞納と、放置車両のみが残る状況でした。
　車両はナンバーもあり、外観上大きな不具合は見当たりませんでしたが、遠方に転居したことから放置が続いたようです。
　 賃貸人からの連絡には応答せず、3年以上で滞納額が20万円まで膨らんでいたため、ご相談、ご依頼となりました。

当事務所の対応

　ご依頼後、内容証明を送り、催告及び契約解除の通知をしました。
　反応なく入金期限を経過したため、即提訴し、相手が初回裁判に欠席したため1週間後に判決が出されました。
　その後、駐車場に空きがあり、駐車場代も低廉な地域であって急ぐ理由がなかったこと、車両にローン等の残がなく所有権が契約者にあったこと、車両に価値がなく差押等の対象とならなかったこと、一応は契約者の所在と連絡先が判明したことなどから、交渉により処分の承諾を得て処分する方針をとりました。
　承諾のための書類の返送に時間を要したものの、書類の返送を受けてからは速やかに民間の車両処分業者を利用して撤去が完了しました。

ポイント

　放置車両についての相談も比較的多くうけることがあります。これが一般の道路等であれば、警察に相談し、レッカー等による撤去を進めることもあります。
　しかし、私有地である駐車場の場合、警察は対応しないため、家主が民事手続で撤去を行うことになります。このとき、法的手続きを経ずに勝手に撤去・処分をすると、原則として違法な対応となり、後日、所有者から責任追及を受ける恐れがあります。
　したがって、交渉して撤去や処分の承諾を求めるほか、訴訟や仮処分、執行手続等により撤去を進めることになります。
　前述の通り、どのような手続きをとるべきかは、諸条件により異なりますので、まずは弁護士にご相談いただければと思います。
　ご相談の際には、放置車両の写真は複数の方向から撮影し、ナンバーや敷地全体の写真もご準備ください。

弁護士の活動・費用

建物明渡しと同時に車両撤去も行った例

概要

　本件の物件は町田市郊外のアパートの、50平米の部屋の家賃滞納の事例です。
　家主が自ら管理し、ひごろは比較的トラブルの少ない物件でした。建物の前面には、平置きの駐車スペースがあり、各部屋に1台ずつが割り当てられていました。
　しかし、本件の借家人は家賃を滞納し、さらには駐車スペースにタイヤも外れた故障車を放置していました。故障車を放置しながら、別の車を路上駐車するなどの迷惑行為に及んでいたため、近隣から苦情が来ていました。
　滞納及び迷惑行為を理由として、退去をさせるべく、ご依頼となりました。　

賃貸借契約

経緯

経過

　借家人は6年ほど前から入居していました。相談に起こしの前は、2ヶ月ほど滞納したところで借家人・保証人両名に連絡を何度かとってようやく保証人が支払ってくる、といった状況が続いており、家主管理の負担が増大していました。
　駐車スペースには、明らかに自走不能の故障車が放置され周囲には工具や部品が乱雑に置かれていました。
　物件前の道路に路上駐車をし続け、近隣住民からのクレームも入るようになりました。 滞納額こそ多額ではないものの、借家人本人は支払わず、迷惑行為を含めて対応しないため、ご依頼となりました。

当事務所の対応

　催告・解除の内容証明には応答はありませんでしたが、ほどなく借家人名義での入金がありました。 もっとも、なお滞納残額があり、かつ迷惑行為は是正されなかったため、即時、裁判所あてに提訴しました。
　裁判書類についても、受領しませんでしたが、各種メータや部屋の様子から、利用を継続していることは明らかでした。
　 裁判中にも一部入金がありましたが、すでに法的に解除が有効な状況となっており、期日には借家人・保証人とも出頭しなかったこともあり、提訴後2か月余りで明渡しを命ずる判決が出ました。
　その後、すぐに明渡しの強制執行を申立てました。
　執行官が現地に臨場した際は、借家人本人がいましたので、退去を求めましたが、結局退去せず、断行による明渡しとなりました。
　

ポイント

　本件は、滞納が継続して連絡も取れず、裁判で明渡しを実現する、という点では一般的な事例です。
　特徴は、駐車場に自走できない自動車が放置されていたために、その明渡しの強制執行を行ったという点です。
　裁判を起こす際に、駐車場についても状況を把握し、強制執行となる場合に備えて手続を取ることで、期間も、余分に要することなく、解決することができます。
　ひとえに滞納案件といっても、物件や入居者、また経緯により状況は様々ですので、事案に適した手続を選び、滞りなく進めることで、早期解決につながります。
　お困りのことがあれば、まずはご相談いただき、最適な解決方法の提案を受けて、検討していただければと思います。

弁護士の活動・費用

裁判と同時に退去交渉を行い、全額の回収を断念する代わりに早期退去を実現した事例

概要

　本件は千葉市中央区道場の国道51号線沿いの住宅街に建つマンションの1室の事例です。
借家人は1982年（約40年前）から、この部屋を利用していました。借家人の兄が連帯保証人でしたが、その兄は2006年に死亡し、妻と2人の子が相続人でした。
　2000年ころから滞納が始まり、2012年には、家賃52000円のうち、40000円のみ支払う状態となり、さらに金額は減っていきました。
　家主はご自身で内容証明等の督促はしていたものの、神奈川県内に住んでいたこともあり、滞納額が150万円を超えるまで、明渡しには至らないままでした。これ以上の放置はできないということでご依頼となりました。このとき、滞納額は29ヶ月分に及んでいました。

賃貸借契約

経緯

対応結果

　催告・解除の内容証明には応答がなく、速やかに提訴しました。
　すると、借家人は数年前から入退院を繰り返し、貯金も底をついたため生活保護の申請をしている、とのことでした。
　 本件では、一応は契約書に連帯保証人に実兄の名があります。
　しかし、連帯保証人の署名の筆跡が借家人のそれと酷似しており、認印も借家人と連帯保証人で同一でした。当然ながら、連帯保証人の印鑑証明書もありません。
　したがって、借家人が、兄の名を保証人欄に勝手に記載した可能性が相当程度あり、裁判では保証人の相続人への請求は困難な状況でした。
　明渡義務が明らかな中、金銭請求の争いで裁判が長期化すると、結局、家主の損害が拡大します。
　そこで、滞納分の回収を断念して早期退去を追及する方針としました。
　裁判は継続したまま、任意に退去を完了してもらい、その後、滞納額の一部の支払いと引き換えに裁判を取り下げることを合意しました。

ポイント

　本件のポイントは2点あります。
　第一に、借家人の資力（財産）が乏しい場合に、金銭的回収に拘る余り退去が遅れると、損害が拡大してしまいます。したがって、そうした場合は早期退去を最優先とすべきです。
　第二に、保証人による支払いは、滞納家賃の回収としては最も有効な形ですが、それも保証人による保証がその意思に基づくものであり、かつ保証人に資力がある場合に限られます。
　本件のように、勝手に署名した、という可能性を否定できない場合や、保証人が無資力である場合には、家賃回収は困難となります。
　訴訟を2名に対して行うことは、1名の場合に比べ手続が増えるデメリットがあります（管轄などでメリットとなる場合もあります。）。事案によっては、保証人への請求をあえてせずに、賃借人のみを相手取って訴訟を起こすことが適切な場合もあります。
　早期解決や回収の実効性には、専門的な判断、検討が不可欠です。お困りの場合は、まずは専門家である弁護士にご相談下さい。

弁護士の活動・費用

滞納分の分割払いを合意したものの、滞納が継続し、退去に至った事例

概要

　本件は、北海道函館市の賃貸住宅の事例です。家主は東京近郊に在住し、函館市内に所有する建物を住居として貸していました。
　借家人が家賃を滞納し、一度は家主との間で滞納家賃の分割払いの合意に至りました。
　しかし、結局は再び滞納が始まり、契約解除及び明渡しに至った事例です。

賃貸借契約

経緯

経過

　物件の所在地が、賃貸需要の必ずしも大きくない地域であったため、家主は空室となるよりは、家賃支払があった方がよいという考えで、多少の滞納には寛容でした。
　そのような中で、滞納額が増額していきました。
　一度、ほかの事務所の弁護士により、滞納分の分割払いの合意に至りましたが、結局、毎月の家賃も十分には払われず、連絡が途絶えてしまいました。そこで、当事務所への相談となりました。

当事務所の対応（裁判）

　ご依頼後、すぐに全額を求めて内容証明郵便を送付し、入金期限後に提訴しました。
内容証明には反応がなかったものの、裁判所に提出された答弁書には、滞納分について認め、毎月1万円以上を上乗せして支払う旨の記載がありました。
　経験上、入居者から滞納分の分割支払を提案されて合意しても、約束通り払われることはありません。少なくとも滞納に至った理由が解消していなければ、分割支払はほぼ100％滞ることとなります。これは裁判前の交渉でも裁判中の和解でも同じです。
　本件でも家主にその旨説明しましたが、家主は「これまで無反応だった借家人が提案してきたことだから」と借家人の意思を尊重し、借家人の分割支払を受け入れる和解をすることになりました。
　和解においては、家賃又は分割支払のどちらかでも一度でも滞った場合は、裁判せずに強制明渡しとなる文言を入れました。

分割金の滞納と退去

　果たせるかな、和解から3ヶ月後、滞納が生じました。
　借家人に連絡するとすぐに支払ってきましたが、結局、翌月も滞納したことから、さすがの家主も継続を断念し、明渡しを求める方針となりました。
　この期に及んで連絡がたまにつかないなど、不確定な要素があったため、明渡しの強制執行手続により、退去が実現しました。

ポイント

　家賃は、生活費の中でも、一般的に優先順位の高い支出です。
　これを滞納するということは、生活上、収支のバランスが崩れていることがほとんどです。したがって、毎月の家賃すら払えない人が、家賃に少額でも分割金を上乗せして払うことはまずできません。
　家主としては、未納分をなんとしても回収したい、空室にしたくない、などの理由で、分割払いの合意に期待したくなります。
　しかし、結局は滞納額の増大により損害が拡大するだけの結果に終わります。
　他に空室があって退去させるメリットがない、などの特別な場合を除き、滞納分を分割払いにする合意は望ましくないことが多いです。不安な方は、是非一度ご相談ください。

弁護士の活動・費用