家賃滞納
信頼関係破壊の法理
契約の解除
一般的に、契約において、相手が義務を履行しないなどの契約違反があれば、その是正を催告（催促）した上で、解除することができます（民法541条）。
しかし、建物の賃貸借契約の場合は、これはそのままは当てはまりません。契約違反にも様々な内容があり、程度の軽い些細な違反もあります。解除による入居者への影響は非常に大きいので、多少の義務違反の場合は、解除が認められません。
信頼関係破壊の法理
裁判上、土地建物の賃貸借契約において、義務違反がある場合に契約の解除ができるかどうかは、その義務違反が、賃貸人と賃借人の、相互の信頼関係を破壊するに至る程度かどうか、という観点から判断されます（最高裁昭和39年7月28日判決など）。
したがって、賃料不払、無断転貸、無断増改築等の契約違反がある場合は、それが「信頼関係を破壊するに至る程度か」を検討しなければなりません。これを「信頼関係破壊の法理」「信頼関係破壊理論」などと呼びます。
賃料滞納と信頼関係破壊
賃料支払義務は、賃貸借契約において賃借人が果たすべき最も重要な義務であるから、これを怠った場合に信頼関係を揺るがすことは明らかです。
そして、一般的には3ヶ月分程度の滞納があれば、信頼関係は破壊されるに至ったといえることが多いです。
もっとも、単純に滞納賃料が何ヶ月分かあれば解除が可能と判断できるわけではありません。裁判例には、11ヶ月分（220万円）の滞納があったとしても、不動産が事業継続に不可欠であって、これを明け渡すことによって生ずる結果は不払賃料（220万円）に比べて余りにも重大であるなどとして、解除を認めなかったものもあります（東京地裁昭和63年6月28日判決）。
裁判上の和解における当然解除条項
家賃滞納等があって裁判になった場合で、借主の強い要望で家主が継続に応じ、「今後、1ヶ月でも怠った場合には、賃貸借契約は当然解除となる」という和解条項を入れることがあります。
裁判まで至った上での和解条項違反なので、さすがに解除可能と考えることもできるかもしれません。
しかし、最高裁判例には、このような裁判上の和解に定められた条項についても、延滞が1ヶ月分のみであり、その延滞も何らかの手違いであって、賃借人が気付いていなかった、という事例について、やはり解除はできないとしているものがあります（最高裁昭和51年12月17日）。
このように、賃貸借契約の解除を行う場合は、信頼関係が破壊されるに至っているか、慎重に判断する必要があります。
家賃滞納解決の流れ ⑤残額請求
建物の明渡を強制執行等で実現すると、最後に残るのは金銭請求です。
借主が家賃滞納を理由として退去に至った場合、事実上、資産がないことも多く、回収が難しいケースもあります。
しかしながら、中には回収が見込める例もあり、この場合は請求金額を整理して、請求をします。
1. 連帯保証人に対する請求
滞納家賃の回収が可能な場合で最も一般的なものは、連帯保証人からの回収です。
賃貸借契約における連帯保証人には、原則として、賃借人と同様の支払義務があります。訴訟を提起するときから、賃借人（入居者）と連帯保証人を連名で訴える場合も多いです。
そこで、判決があれば、連帯保証人に対する判決を元に、所有する不動産や銀行預金、給与債権などの財産を差し押さえる場合があります。
2. 賃借人に対する請求
賃借人には資産がないことが多いですが、調べると実は資産があったり、事後的に相続等で資産が増加する場合もあります。
こうした場合は、相手の所在や財産調査を行い、取得した判決（少なくとも10年は有効です。）を元に、差し押さえることを検討します。
なお、連帯保証人ではない親族などがいる場合、法的な支払義務はありませんが、事情を説明すると代わりに支払をする、という場合もありますので、緊急連絡先等に親族の記載があれば、確認してみることも重要です。
家賃滞納解決の流れ ④強制執行
明渡を命ずる判決が出されても、入居者が自分から出ていかない場合、強制退去（強制執行）が必要となります。また、仮に日常的には居住していなくても、残置物がそのままで、占有状態ということになれば、やはり強制執行をして撤去する必要があります。
1. 強制執行申立て
取得した判決書をもとに、裁判所に強制執行を申し立てます。
申立前の準備として、判決を言渡した裁判所に対し、判決書に「執行文」という書類を付けてもらい、かつ送達証明書（判決が相手に送達された旨の証明書）などの必要書類も準備します。
何が必要となるかは、事案や判決の主文によって異なります。
申立先は、物件所在地を管轄する地方裁判所の執行官室です。判決を出した裁判所と同じ場合もありますが、違う場合もあります。強制執行申立書・判決書・送達証明書等の必要書類を提出します。
2. 初回訪問（催告）
強制執行で中心的役割を果たすのは、裁判所の執行官です。
実際に強制執行で中心となるのは裁判所の執行官です。
申立書を受理した裁判所は、担当の執行官を決め、同時に申立人に対して執行費用の予納を求めます。東京では通常の場合、65,000円程度です。
特に書類に不備がなく、予納金の納付も済んだ場合、担当執行官と申立人（代理人弁護士）が打合せを行い、1回目の訪問日時を決めます。1回目の訪問の手続を催告手続といいます。
催告の際には、撤去業者（執行補助者といいます。）も執行官と共に訪問に立会い、内部状況を確認します。占有状況、残置物、搬出経路等を確認し、撤去に進んだ場合の撤去費用、必要人員等を見積もります。
相手が在室していれば、相手に手続について説明します。また、その場で関係者の日程を調整し、次の訪問日を決定して相手にも伝えます。
相手が不在であっても、解錠技術者により鍵を開けて室内の確認をします。この場合は訪問した旨と次回訪問日を記載した書類を置いておきます。
室内の壁には、公示書と呼ばれる書類を貼り付けておきます。これを勝手に剥がすと処罰の対象となります。
2回目の日時は原則として1ヶ月以内です。例えば1回目が10月10日だった場合、11月5日10:00から2回目（撤去）などと決まります。
3. 2回目の訪問（断行）
1回目の訪問の後、猶予が概ね1ヶ月ありますので、債務者が自ら引越の手配をして退去する場合もあります。
しかし、相手が任意退去することなく、2回目の予定日を迎えた場合、いよいよ強制執行を実施します。室内の動産類の撤去を行うとともに、相手が在室する場合は退去させます。
トラックと作業員が手配されて作業を行いますので、知らない人が見たら通常の引越と思うかも知れません。実際に共通する部分も多いですが、次の点が異なります。
まず、相手は結局任意には退去しなかったのであり、搬出に協力的ではありません。本人は退去の意思があっても荷物量が多すぎて、手を付けられなかった、という場合もあります。いずれにしても、室内は全く片付いていないことが大半です。
また、判決に基づく強制執行は、通常の引越に比べると短時間で行います。ワンルームであれば1時間程度、戸建てであっても、通常は2～3時間程度で終わることが多いです。片付いていない状態から短時間で終わらせるために、作業員は多数動員されることが多いです。10人以上ということもよくあります。
撤去した動産類は、即廃棄されるか、倉庫に運んで保管します。
いずれにしても、撤去後すぐに物件は所有者の管理下に戻りますので、鍵の交換やリフォームなどを行うことができます。
4. 保管品の処分
撤去した動産類は、即廃棄となる場合もありますが、一定期間保管される場合もあります。主に、倉庫等に運ばれ、1ヶ月程度、保管されます。
入居者に引き取りを打診しますが、引き取りがない場合は、廃棄します。
保管品の処分が行われると、一連の建物明渡の手続きは終了します。
家賃滞納解決の流れ ③民事訴訟
滞納により賃貸借契約が解除となった場合、相手には法的にはその部屋を利用する権利がなくなります。解除通知を受けて、すんなりと自ら引っ越して出ていく相手であれば、それ以降の手続は不要ですので、残るのは金銭請求のみです。
しかし、現実に解除通知を受け取ったからといって、すぐに出ていく人は多くありません。引越代がない、借りる場所がないなどと理由をつけて、ずるずると居座り続ける借家人も多いです。連絡もつかず、理由や予定も、いるのかいないのかも何も判らないまま、明渡しが進まないという場合もあります。
こうした状況で、家主としては合鍵で中を確認し、場合によっては撤去をしたくなるかもしれません。しかし、日本では例え家賃滞納額が大きくても、勝手に部屋に入ったり、財産を処分したりできません。
裁判所が判決で明渡しや支払いを命じ、それをさらに執行官が執行する必要があります。
したがって、解除後、任意に退去しない場合は、裁判を起こすことになります。
1. 訴訟提起
裁判を起こすには、裁判所宛に訴状その他の書類を提出します。
日本には裁判所が多くあり、地域や分野、規模なども様々です。それでは、家賃滞納の裁判を行う場合の、訴状の提出先の裁判所がどこか。
これは裁判管轄と呼ばれ、物件や相手方の所在地、請求する裁判の規模（金額）によりルールがあります。家賃滞納を理由とした明渡等を求める訴訟の場合、基本的には相手の所在地を管轄する地方裁判所と考えれば間違いはないです。
相手が滞納しているのが自宅として利用している東京都港区の賃貸物件の場合、同区を管轄する東京地裁（霞ヶ関）に訴状その他の書類を提出することになります。
提出すべき書類は、訴状、証拠説明書、証拠（内容証明郵便や預金通帳など）のコピー、添付書類（不動産登記簿謄本、委任状等）です。訴状や証拠などは、裁判所用と相手用を用意します。
提出時に、印紙（数千円から1,2万円程度が多い。）や切手代（数千円）もかかります。
2. 裁判（民事訴訟）の審理
大まかな裁判のスケジュールは次の通りです。便宜上、9月1日に提訴（訴状を裁判所に提出）した場合を考えてみましょう。
| 9月1日 | 提訴（訴状を裁判所に提出） |
| 9月8日ころまで | 裁判所による訴状審査（形式や請求内容が法令に照らして間違っていないかを確認） |
| 9月10日ころ | 裁判所から原告代理人弁護士に初回期日の調整連絡、初回期日決定（例10/10） |
| 9月12日ころ | 裁判所から被告住所宛に呼出状・訴状等の送付 |
もしも、被告住所宛に呼出状等の書類が届かない場合は、現地を調査して居住の有無を確認する場合もあります。
| 10月10日 | 初回裁判（第１回口頭弁論期日）法廷で裁判が開かれます。 |
裁判は争いのある部分があれば何回も審理をします。争いのある部分がなければ初回で終わり、次は判決が言い渡されます。
| 10月17日 | 判決期日（第２回口頭弁論期日）法廷で判決の言渡しがあります。 |
争いがない場合は翌週判決となることも多いです。争いがある場合の開廷の頻度は、月1回程度が多いです。
3. 判決
上記の通り、提訴から最も早いと2ヶ月以内に判決が出ます。判決の内容（主文）は通常は次のようなものです。
1. 被告は、原告に対し、別紙物件目録記載の建物を明け渡せ
2. 被告は、原告に対し、180,000円及びこれに対する2021年7月26日から年14.6%の割合による金員を支払え
3. 被告は、原告に対し、2021年8月30日から第1項の建物明渡済みまで1ヶ月120,000円の割合による金員を支払え
4. 訴訟費用は被告の負担とする
この判決は仮に執行することができる
まず、明渡の命令（1.）があり、次に未払家賃の支払いの命令（2.）があります。
そして、損害金（3.）です。これも家賃のようなものですが、法律上、解除後の家賃相当金は（不法占拠の）損害金といいます。
解除日の翌日（上記の例では2021年8月29日に解除したので同月30日）からは1ヶ月いくら、という計算方法です。
この例では、解除後明渡しまでは家賃倍額の損害金を支払う、という契約上の定めがある前提で、月額120,000円（家賃60,000円の倍額）となっています。
4. 判決送達、確定
判決は被告（借家人）に送達されます。その後、2週間以内に控訴がされなければ確定です。
家賃滞納解決の流れ ②督促
1 内容証明郵便（催告書・解除通知書）の送付
滞納が継続して、2回目となった場合は、速やかに催告・解除通知を送りましょう。この通知には、大きく、次の3つの意味があります。
第一に、法的手続としての意義です。解除には催告や通知が必要です。
すなわち、契約を解除して部屋を返してもらうには、民法上、一度は家賃を払うチャンスを与えた、という事実が必要です。また解除するという意思表示が相手に伝わったという事実も必要です。
事実は証拠で示しますので、裁判などの争いの場に備え、これらには証拠も必要です。
内容証明郵便を用いて、「催告してチャンスを与え、しかる後に解除した」という事実を証拠として残すのです。
第二に、強力に督促することができます。
一般的に、弁護士でもない限り、内容証明郵便を利用する機会は多くありません。内容証明郵便は、郵便の内容の証拠化であり、裁判を予定している場合に利用するものです。借家人も、内容証明郵便を受領すれば相手（家主）が本気であると認識します。
そうすると、何とかお金を工面して、支払をしてくることが期待できます。
第三に、相手の所在を確認することができます。
家賃を滞納する借家人は、場合によっては夜逃げをしたり、事実上転居したりしていることもあります。追跡可能な郵便を送ることで、所在に関する情報が得られる場合があります。
例えば「あて所に尋ねあたりません」となれば、その場所にいない（別の人が住んでいたり、空き家であったり）可能性が高いです。受け取らなくても、不在票により再配達や窓口受領がなされれば、その場に住んでいることが予想されます。別の郵便局に転送されれば、概ねの地域などもわかります。
このように、内容証明郵便による督促は非常に重要です。
例えば、7月分、8月分が続けて未納となって8月に入った場合は、8月初旬には内容証明郵便を送るのがよいです。弁護士にご依頼いただき、滞納の内容が確認できれば、相談の日に即日で、オンラインにより内容証明郵便を発送することも可能です。
2 期限経過
内容証明郵便を送る際には、滞納の総額と支払期日を記載します。支払期日を経過すると解除とする旨も記載します。
例えば、家賃6万円で2ヶ月分の滞納であれば、8月5日付の内容証明郵便で「8月11日までに12万円支払わないと契約に基づき解除する」と記載します。
期限までの日数については特に決まりはありませんが、既に本来の支払期限は過ぎているので、通常は猶予期間として到達から5日もあれば十分でしょう。
内容証明郵便を書留で送ると、相手が受け取らない場合もあります。同時に普通郵便や特定記録郵便でも、同じ内容の文書を送るとよいでしょう。
期限が経過したとき、法的には賃貸借契約は解除により終了します。つまり、それ以降の利用は、「不法占有」となるわけです。
なお、滞納額が3ヶ月分ないと解除できない、という意見をよく聞くかも知れませんが、必ずしも正しいとは限りません。
たしかに、概ね3ヶ月分という滞納額が、裁判例などから目安となることはありますが、必ずしも常に3ヶ月分の滞納が解除に必要というわけではありません。賃貸借契約上の解除条件がより少ない場合も多いです。解除通知自体は、契約書等の記載に則って送ってしまってかまいません。
仮に裁判で相手が解除の有効性を争わなければ問題ありませんし、裁判を起こしているうちに3ヶ月分になりますので、訴状の記載を工夫すれば、訴状等により、再度解除を通知することも可能です。
相手が解除の有効性を争うのであれば、それは滞納分家賃の支払をすることが前提です。それはそれで解決に資すると考えることもできます。
家賃滞納解決の流れ ①滞納
家主にとって厄介な家賃滞納ですが、発生後の速やかな対応が重要です。
1. 滞納の発生（初回）
通常、多くの賃貸借契約では、家賃は銀行振込により、支払われていると思います。
滞納に対処するには、当然ながらその発生にすぐに気付かなければなりません。
当事務所にご相談に見える方の中には、「老齢の親が管理していて滞納に気付かなかった」とか「通帳に記帳する機会が少ないから気付くのが遅れてしまった」として、数ヶ月分、ときには数年分の家賃滞納を見逃していた、という方もたまにいらっしゃいます。
賃借人や保証人に相応の財産がある場合は、対処が遅れても最後には回収できる場合もありますが、家賃すら払えない賃借人や保証人は、何も財産や収入がなかったりします。最悪、破産する場合もあります。そうすると、対処が遅れた分だけ、損害が拡大することになります。
特に、日ごろから遅れがちの借家人の場合などは、期限の直後には確認するようにしましょう。
保証会社を利用している場合、滞納が生じてからその旨を保証会社に通知するまでに期限があります。滞納を放置すると保証会社の保証を受けられない場合もありますので、注意が必要です。
2. 催促・理由の確認
滞納といっても、理由は様々です。一般的に、賃貸物件は生活の拠点として重要ですので、借りる側も、家賃については他の支払いより優先していることが多いです。
したがって、家賃を1回遅れたとしても、催促をすれば支払うという場合もよくあります。近くに家主が住んでいる場合はもちろん、多少遠方でも、訪れてみる、手紙や電話で確認をするのが非常に重要です。家主からの連絡がすぐにあることで、借家人に緊張感も生まれますので、滞納の予防にもつながります。
3. 滞納の継続（2回目）
滞納が2回目（2ヶ月分）になるかどうかは、非常に重要な判断ポイントとなります。
例えば、7月分の家賃が6月末に入っていない場合、それはそれで黄信号ですが、単なる「うっかり」かもしれません。
ここで、すぐに催促しておくと、2回目の滞納への対処がスムーズに進みます。7月初旬に請求書を送り、相手が受領するか否か、相手から返答があるか否かを確認します。
支払があればもちろんよいです。何も問題はありません。
支払がない場合でも、請求書の送ることでいろいろと判ることがあります。受領の有無、返答の有無、返答内容（遅滞理由）などは有力な手掛かりとなります。
このとき大事なのは、支払や返答に期限を設定することです。例えば、7月5日付の手紙で「7月10日までには必ずご連絡のうえ、お支払い下さい。」と記載します。それでも10日までに支払も連絡もない場合は、翌月の家賃期限（例では7月末）が来る前に、もう一度、督促状を送るのがよいでしょう。
近くに住んでいれば、現地確認も有効です。急な病院や事故等の可能性もありますので、住んでいるかどうかは確認しておきます。
電気やガス・水道のメーターが動いているか。郵便受けは溢れていないか、夜間であれば電気が点いているかどうか。写真も取っておきましょう。
2回程度の督促にも関わらず支払がなく、納得できる理由もないまま2ヶ月分（7月末）になった場合は、赤信号です。すぐに法的措置の準備をする必要があります。
家賃滞納解決までの流れ（全体）
当サイトをご覧いただいている方は、アパートやマンションを経営している方が多いかと思います。
貸している部屋の家賃が毎月入ってくれば問題ありませんが、入金が遅れたり、なかったりすると、あっというまにキャッシュフローが赤字になって、貯蓄が目減りし、最悪の場合は物件を手放さざるを得ないこともあります。
滞納は、早期対応が肝心です。被害を最小限にするためにも、解決の流れをよくご確認ください。
①滞納
- 滞納発生（1ヶ月目）
- 催促・理由の確認
- 滞納継続（2ヶ月目）
②内容証明郵便
- 内容証明郵便による催告書・解除通知書
- 期限経過
③民事訴訟
- 訴訟提起
- 裁判（審理）
- 判決
④強制執行
- 強制執行申立
- 初回訪問（催告）
- 再度訪問（断行・退去実施）
- 保管品の処分
⑤残額請求
- 連帯保証人への請求
- 賃借人への請求
